إذا تبين أن العقار مسجل باسم المدين، فيجب على إدارة التسجيل العقاري أن تبين في محضر الحجز عن موعد الحجز، وتسلسل العقار المحجوز عليه، وتفاصيل طلب الحجز، و تاريخ استلام قرار الحجز عليه بهذا الرقم التسلسلي ويجب أن يبين رقم الحجز وتاريخه ورقم القيد والحجز في السجل العقاري والبطاقة العقارية وعليها إبلاغ إدارة تنفيذ الحجز بأنها قد ضبطت الحجز، وتزويدها بكافة المعلومات التي لديها بشأن العقار المحجوز، بما في ذلك الحقوق الأصلية، والتوابع، والحجز السابق من المعتاد أن ترسل دائرة التسجيل العقاري صورة مصدقة من آخر إدخال للعقار المحجوز إلى الدائرة الحاجزة.
كيف يتم حجز العقار في القانون التجاري
- إخطار إدارة التسجيل العقاري بقرار الحجز
- إخطار المدين بنشرة الأخبار
- معاملة وضع اليد
- الحجز على حصيلة المال المحجوز عليه للوفاء دون بيعه
1- إخطار إدارة التسجيل العقاري بقرار الحجز أو البيع
تبدأ معاملة الحجز على الأموال غير المنقولة بطلب من الدائن وصدور قرار من منفذ العدالة بالحجز والبيع، مع العلم أن قرار الحجز صادر بناء على مجرد وقوع الطلب المذكور ودون الحاجة إلى ذلك. تكليف الدائن بإبراز مستندات تثبت ملكية المدين للأموال غير المنقولة التي يطلب حجزها، حيث يكتفي بإقرار موقع منه العقار ورقم قطعة الأرض والمحافظة أو تسلسلها أو رقم محفظتها في دائرة التسجيل العقاري.
وعلى إدارة التسجيل العقاري الامتناع عن إجراء أي صفقة تصرف على العقار المحجوز عليه دون موافقة المصادرة، باستثناء الحالات المنصوص عليها في المادة 101 من قانون التسجيل العقاري وهي:
- التصرفات التي تنقل الملكية مقابل تعويض بناءً على تسوية قضائية نهائية أو أي حكم قضائي له قوة الحكم، مثل حيازة وتصحيح السلعة بالنقد والبيع والتنفيذ ويصبح الحجز الثمن ويصبح العقار أطلق سراحه منه.
- التصرفات الفعلية التي تؤدي إلى زيادة في مقدار المحجوز كحق الإرث والتنقل وتحويل مرجع الحجز إلى القيد الجديد.
- تصحيح المقتضى العيني والتقسيم القضائي، وتحول الإشارة إلى الحجز إلى قيد وبطاقة الأملاك العائدة للمعتقل.
- معاملات الفصل بموافقة الدائرة الحاجزة وتحال مرجع الضبط إلى محاضر الأراضي المنفصلة.
2- إخطار المدين بنشرة الأخبار:
بعد صدور قرار الحجز وتقوم الإدارة المختصة بذلك لوضع إشارة الحجز على العقار المحجوز عليه واستلام رد الدائرة المشار إليها المتضمن للحجز عليه، على دائرة المصادرة إبلاغ المدين بمذكرة إخطار الحجز وحذره من ضرورة سداد الطلب والفائدة في غضون عشرة أيام من اليوم التالي لتاريخ الإخطار وإلا فسيتم اتخاذ الإجراءات اللازمة لبيع المحجوز.
والغرض من هذا التحذير هو السماح للمدين بسداد الدين الذي يرغب فيه وبالتالي حفظ ممتلكاته من البيع من جهة وتمكينه من الاعتراض على الحجز إذا كان لديه اعتراض من جهة أخرى. أن يكون العقار المحجوز قيد التجهيز، وليس الإعلان عن بيعه، ولكن هذا يعني أنه لا يجوز سداد الدين بعد انقضاء المدة الإعلامية.
بل يعني أنه لا يجوز بيعها قبل انتهاء صلاحيتها؛ وذلك لأن المدين له الحق في سداد الدين حتى يتم تسجيل العقار باسم من تم نقله إليه بشكل نهائي. يقوم المدين بتسديد الدين قبل تسجيل العقار باسم المتنازل له بشرط أن المشتري لم يدفع المقابل ونفقات التسجيل (102/2 التنفيذ)، ولكن في هذه الحالة يتحمل المدين جميع تكاليف عملية البيع ، مع العلم أن مخالفة الإجراءات المذكورة أعلاه المنصوص عليها في المادة (87) من قانون التنفيذ تستوجب إبطال جميع المعاملات التي تمت منذ بدء المخالفة.
3- علاج وضع اليد:
يجب على إدارة التنفيذ، قبل الشروع في الإعلان عن بيع العقار وفتح مقدم العطاء، تنفيذ الحجز على الصفقة العقارية، يرى البعض أنه لا يجوز إجراء المعاملة المذكورة قبل إخطار المدين بأخبار الحجز وانقضاء المدة القانونية للإخطار ويذهب البعض الآخر إلى عكس ذلك، أي جواز إجراء معاملة، حتى لو أبلغت بالمعلومات وانقضت مدتها القانونية.
تنص المادة 90 من قانون التنفيذ على أنه: إذا كانت ممتلكات المدين المصادرة غير مرهونة وكان صافي عائداته في عام واحد كافياً للوفاء بالدين الذي تم الاستيلاء عليه من أجله، فيجوز للوصي العادل مصادرة عائدات العقار في السداد من الدين، بشرط أن يبقى المال المحجوز عليه حتى سداد الدين، إلا أنه إذا حجزت الغلة، فضل الدين المذكور، أو تعذر الوفاء بهذا الدين، فيجوز بيع العقار المحجوز عليه.
