كيف يكون التزام المؤجر بتسليم المأجور؟
1- الحالة التي يجب عليها تسليم المأجور:
يلتزم الطرف المؤجر بتسليم المأجور بنفس الحالة التي كان عليها وقت إبرام العقد، بغض النظر عمّا إذا كان وقتها صالح أم غير صالح للانتفاع به. وهذا حكم القانون المدني إما قانون إيجار العقار فقد نص صراحة على أن يكون المأجور بحالة تصلح للانتفاع به وفق العقد التجاري المتفق عليه بجميع ومحل العقد.
2- كيفية التسليم المأجور:
إن تسليم المأجور يكون بأمرين:
1- وضع المأجور تحت تصرف الطرف المستأجر بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به.
2- إجازه المؤجر وترخيصه للمستأجر في الانتفاع به، ومن الجدير بالذكر بأن التسليم قد يكون مادي أو معنوي. والتسليم المادي يختلف باختلاف طبيعة المبيع فقد يكون بالمناولة اليدوية أو بتسليم مفاتيح السيارة وغيرها. أما التسليم المعنوي فقد يكون الشخص غاصباً للعقار ومن ثم يتعاقد مع مالكه على إيجاره فهنا لم يحصل التسليم المادي لأنه بالأصل ساكننا فيه، وفي كل الأحوال لا يعتبر التسليم تاماً إلا بإزالة الموانع التي تحول بين الطرف المستأجر وبين حصته في الانتفاع بالمأجور.
3- زمان ومكان التسليم:
إن تسليم المأجور يجب أن يتم بمجرد دفع الأجرة ولكن المتعاقدين قد يتفقان على تسليم المأجور إلى الطرف المستأجر بمجرد انعقاد الإيجار على أن يؤجل دفع الأجرة إلى ميعاد أخر، أما عن مكان تسليم المأجور؛ إذا اتفق المتعاقدان على مكان تسليم لتسليم المأجور فيه وجب الالتزام فيه.
أما في حالة عدم وجود اتفاق على تعيين مكان معين فيجب هنا أن نميز بين ما إذا كان المأجور منقولاً أو عقاراً، فإذا كان منقولاً فإن مكان التسليم هو المكان الموجود فيه المنقول وقت إبرام العقد. فإذا كان هذا المكان غير معين فإن التسليم يكون في المكان الموجود فيه المؤجر، أما إذا كان المأجور عقاراً فإن تسليمه يكون في المحل الموجود فيه ذلك العقار.
4- مصاريف التسليم:
إن المؤجر هو من يتحمل كل مصاريف تسليم المأجور تطبيقاً لقاعدة نفقات الوفاء على المدين إلا إذا وجد اتفاق أو عرف على غير ذلك.
5- ملحقات المأجور:
يعتبر من ملحقات المأجور كل شيء أعد بصورة دائميه لخدمة الماجور، بحيث لا يتم الانتفاع بتلك العين بدون ذلك الملحق. ويكون المؤجر ملتزم ملزماً بتسليم هذه الملحقات.
6- نقص المأجور أو زيادته:
وهنا يجب ان نفرق بين حالة تقدير الأجرة جملة وحالة تقديرها بسعر الوحدة:
1- حالة تقدير الأجرة جملة: لم يترتب أي أثر على زيادة المأجور، أما إذا كان المأجور ناقصاً؛ فهنا يكون الطرف المستأجر مخير بين فسخ العقد أو قبوله بالثمن المسمى.
2- حالة تقدير الأجرة بسعر الوحدة: إذا كان المأجور زائداً أو ناقصاً فيخير المستأجر بين فسخ الإيجار أو قبوله بما يقابل عدد الوحدات (إذا أجر احمد أرض زراعية مساحة 5 دونم بسعر 1111 دينار لكل دونم بمبلغ 5111 وبعد أن إبرم الإيجار تبين إن مساحة الأرض هي ستة دونم فهنا يكون أحمد مخير بين فسخ الإيجار أو إيجار الأرض بمبلغ 6111 دينار وكذلك النقصان يحق له يفسخ العقد أو يؤجر الأرض بما يقابل مساحتها).
ومن الجدير بالذكر أن هذه الأحكام ليست من النظام العام بمعنى يجوز الاتفاق على مخالفتها، وأيضاً إن حق الطرف المستأجر في فسخ الإيجار وحق المؤجر بتكملة الإجرة مقيد قيدين.
3- أن تكون الزيادة أو النقص قد تجاوزت 5 % من مقدار المأجور.
4- أن تقام الدعوى خلال مدة ثلاث أشهر من وقت تسليم المأجور تسليماً فعلياً.
7- جزاء إخلال المؤجر بالتزامه بالتسليم:
إذا لم ينفذ المؤجر التزامه بتسليم المأجور لوجود سبب أجنبي منعه من ذلك فهنا ينفسخ العقد ويسقط التزام الطرف المستأجر ولا يلتزم بدفع تعويض. أما إذا لم ينفذ التزامه لسبب آخر فهنا يعتبر إنه قد أخل بالتزامه ويترتب عليه تخويل الطرف المستأجر بطلب التنفيذ العيني الجبري.
تنص المادة 476/1 من القانون المدني علي أنه”يلتزم المؤجر بتسليم العين الؤجرة للمستأجر في حالة تصلح للإستعمال المعد لها تبعا الإتفاق الطرفين”.
وعليه فإنه يجب التسليم بالتزام رئيس للمؤجر تجاه الطرف المستأجر. إن مكان وزمان التسليم العين المؤجرة نفس أحكام العين المبيعة حسب ما نصت عليه المادة 478 من القانون المدني. إذا كان الشيء المؤجر معينا بالذات كالسكنات يكون في المكان الذي يوجد فيه العين أما نفقات التسليم فيتحملها المستأجر إذا لم يوجد اتفاق أو نص يعفي بغير ذلك المادة 283 مدني :”تكون نفقات الوفاء علي المدين إلا إذا وجد اتفاق أو نص يقضي بخلاف ذلك”.
