مفهوم التعرض الصادر من المؤجر في القانون التجاري

ما هو مفهوم التعرض المادي والتعرض القانوني؟

التعرض المادي والتعرض القانوني: التعرض المادي هو الذي لا يحتاج إلى الادعاء بحق ما في الإدلال عن شيء ما. والتعرض القانونيهو الذي يستند إلى الادعاء بحق ما، أو إلى الإدلاء بسبب قانوني معين.
مفهوم التعرض القانوني الصادر من المؤجر: في هذا النوع من التعرض يرتكز المؤجر في حال تعرضه إلى نوع الحق سواء أكان حق عيني أو حق شخصي. فقد يدعي المؤجر أنه صاحب حق ملكية أو صاحب حق إنتفاع أو حق ارتفاق، أو صاحب حق شخصي، كمستأجر. فإذا رفع المؤجر دعوى على المستأجر يستند فيها إلى أنه صاحب حق، كان للمستأجر أن يدفع قبله بالضمان.

ما هو التعرض الصادر عن الغير؟

يجب التمييزبين التعرض القانوني والتعرض المادي فالمؤجر يضمن التعرض القانوني الذي يصدر من الغير فقط.

1- التعرض القانوني:

شروط التعرض القانوني الصادر من الغير:




1- أن يقع التعرض فعلاً سواء كان التعرض مادي يستند فيه الغير إلى حق قانوني أو كان هذا التعرض بدعوى مقامه أمام القضاء.
2- أن يدعي الغير بحق يتعارض مع ما للمستأجر من حقوق بموجب عقد الإيجار سواء كان هذا الحق سابق أم لاحق لعقد الايجار.
3- وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار أو بعد انتهائها إذا أعطت المحكمة مهلة للمستأجر في الانتفاع من العين المؤجرة.

فإذا تحققت الشروط أعلاه فهنا يلتزم المؤجر بالضمان، فيجب عليه أن ينفذ التزامه تنفيذاً عينياً بأن يجعل الغير الذي تعرض للمستأجر يكف عن تعرضه، فإذا عجز عن التنفيذ العيني بأن أثبت المتعرض ما يدعيه كلياً أو جزئياً فقد وجب على المؤجر أن ينفذ التزامه بالضمان عن طريق انقاص الأجرة أو فسخ العقد مع التعويض إن كان له مقتضى.

ويجب على المستأجر أن يخطر المؤجر بهذا التعرض، فإذا لم يخطره فإن المستأجر يفقد حقه في الرجوع على المؤجر ويجوز للأخير أن يرفع على المتعرض دعوى استرداد الحيازة. أما إذا تم إخطار المؤجر بتعرض الغير وجب على المؤجر أن يقوم فوراً بدفع التعرض من خلال تدخله هو شخصياً في الدعوى وهذا هو التنفيذ العيني.

وإذا نجح المؤجر في دفع التعرض فهو قد نفذ التزامه تنفيذاً عينياً ولكن يحق للمستأجر أن يرجع على المتعرض بالتعويض عن الأضرار التي أصابته لأنه لم يكن محقاً في تعرضه. أما إذا فشل المؤجر في دفع التعرض فإن التزامه بضمان الاستحقاق يكون قد تحقق، فيحق للمستأجر أن يطالب أما بإنقاص الأجرة وإما بفسخ الإيجار.

ويجوز للمستأجر أن يدفع التعرض هو بنفسه وباسمه هو أذا كانت الدعوى تتعلق بحيازة المأجور، فيستطيع أن يحمي حيازته بجميع دعاوى الحيازة وأيضاً يحق له أن يدفع التعرض في الدعاوى الأخرى التي يكون المستأجر خصماً فيها مثل إذا اشترى المتعرض للمأجور ويرفع الدعوى على المستأجر.

2- التعرض المادي:

قلنا بأن المؤجر لا يكون مسؤولاً عن التعرض المادي الصادر من الغير، وحتى يكون المؤجر غير مسؤول عن هذا التعرض المادي يجب أن تتوافر الشروط الآتية:

1- أن لا يكون التعرض صادراً من المؤجر نفسه ولا من أحد أتباعه بل من شخص أجنبي عنه.
2- أن لا يستند المتعرض في هذا التعرض إلى أي حق يدعيه على المأجور.
3- أن يحدث التعرض بعد تسليم المأجور إلى المؤجر وأثناء انتفاعه به ويجب على المستأجر أن يرفع يد الغاصب عن المأجور، فإن لم يقم المستأجر بإتخاذ ما يلزم لرفع يد الغاصب وكان ذلك بإمكانه ولم ينذر المؤجر بوقوع
الغصب فأنه يكون ملزماً بدفع الاجرة عن العين وأن كانت تلك العين قد اغتصبت منه. أما إذا لم يصدر تقصير من جانب المستأجر فأن القانون قد أجاز له طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة.

ما هو الفرق بين التعرض المادي والتعرض القانوني بالنسبة للمؤجر؟

إن المؤجر لا يستطيع أن يضمن أي تعرض من الممكن أن يتعرض له الشيء المادي الذي يصدر من الغير وإن كان يتحمل التبعة، أما في حالة التعرض القانوني، فإنه يضمن هذا التعرض، ولو كان صادرا من الغير. والتعرض المؤجر المبني على سبب قانوني يقع إذا ادعى المؤجر حقاً على العين المؤجرة في مواجهة المستأجر، فإذا أجر شخص عيناً غير مملوكة له، ثم أصبح مالكاً لها بسبب من أسباب الملك كالإرث أو الوصية أو الشراء من المالك الحقيقي أو الشفعة، لم يجز له أن يحتج على المستأجر بهذا الملك الحادث بعد الإيجار ليسترد العين منه بموجبه.
وإذا فعل، جاز للمستأجر أن يدفع دعوى المؤجر بالتزامه بضمان التعرض الشخصي.والتعرض هنا ليس تعرضاً مادياً، بل هو تعرض مبني على سبب قانوني، لأن المؤجر يبني تعرضه على سبب قانوني هو أنه أصبح بعد الإيجار مالكاً للعين المؤجرة، ويدعى ان له بهذه الصفة أن يسترد العين. فيرد عليه بأنه ضامن لتعرضه الشخصي والاسترداد والضمان لا يجتمعان، أو أنه لا يجوز الاسترداد لمن وجب عليه الضمان.