اقرأ في هذا المقال
- ما الذي يدخل في نطاق العقارات المشمولة بأحكام قانون إيجار العقار؟
- ما الذي يخرج من أحكام القانون إيجار العقار؟
- كيف يمكن تقدير القيمة الكلية للعقار؟
- كيف يتم نقل ملكية العقار؟
ما الذي يدخل في نطاق العقارات المشمولة بأحكام قانون إيجار العقار؟
يدخل في نطاق هذا القانون العقارات المشيدة الواقعة ضمن حدود أمانة العاصمة والبلديات المخصصة للسكنى، بمعنى أن هذا القانون لا تسري أحكامه على الأراضي غير المشيدة والبساتين، حتى وإن كانت داخل تلك الحدود وكذلك ولا تسري على العقارات المشيدة الواقعة خارج تلك الحدود.
ما الذي يخرج من أحكام القانون إيجار العقار؟
1- كل عقار غير مخصص للسكن مثل دور السينما والملاهي والفنادق.
2- العقارات التي اكتمل بنائها.
3- العقارات المعدة للسكن التي تؤجرها الدولة أو الاشخاص المعنوية لموظفيها.
4- العقارات التي تؤجر الدولة والأشخاص المعنوية العامة التي يصدر وزير المالية بياناً بشأنها.
5- العقارات المؤجرة للأجانب أشخاصاً أو هيئات.
كيف يمكن تقدير القيمة الكلية للعقار؟
تقوم لجان ضريبة العقار بتقدير القيمة العمومية للعقار على أن تراعي في ذلك مجموع قيمة العرضية المشيد عليها العقار وأفضلية موقعها ومساحتها ومميزات البناء المشيد وقيمة البناء وقت التقدير. ويجوز للمالك أن يطلب زيادة الأجرة إذا قام بتشييد محلقات في المأجور
كيف يتم نقل ملكية العقار؟
لا يتم نقل ملكية العقار إلا إذا تم تسجل العقد بعد اتفاق أطراف العقد بدائرة التسجيل العقاري، فلا يكفي للانعقاد عقد البيع مجرد التراضي، بل لا بد من استيفاء الشكلية التي نص عليها القانون وهي التسجيل بدائرة التسجيل العقاري، أما إذا لم يسجل العقد بدائرة التسجيل العقاري فهنا يعد هذا العقد تعهد بنقل ملكية.
وإذا تم الإخلال بين أحد المتعاقدين بنقل الملكية، يفرض القانون عليه التعويض للطرف الاخر، ويكون مقدار التعويض هو الفرق بين قيمة العقار وقت العقد وبين قيمته أضافةً إلى الحكم بالتعويض الذي أقره.
والأصل حدث خلافاً فقهي؛ حيث ذهب جانب من الفقه إلى أن هذا الحكم جاء نتيجة تحول العقد من العقد الباطل الذي لم يسجل بدائرة التسجيل العقاري إلى عقد صحيح غير مسمى مقتضاه القيام بعمل، وعندما يخل المتعهد بقيام العمل بالتزامه يترتب على هذا الإخلال دفع التعويض إلى الطرف الآخر، أما الجانب الآخر فيذهبون بالقول إلى أن هذا العقد الباطل على اعتباره واقعة مادية نتج عنها ضرر للطرف الآخر ممّا أدى إلى الزام الطرف الأول بدفع التعويض.
أما الرأي الثالث والأخير فيذهب أنصاره إلى أن هذا التعويض هو: نتيجة الاخلال بالتزام عقدي. ويعتبر العقد عقد صحيح وغير مسمى وبعد التعديل أصبح القضاء يطبق النص الجديد الذي حدد مقدار التعويض، وبين الحالات التي يستطيع المتعهد له ان يتملك العقار، وبالتالي إذا قام المتعهد له دعوى صحة التعاقد وكسبها فيجوز له أن يأخذ
صورة من الحكم القضائي ويذهب إلى دائرة التسجيل العقاري وبالتالي يعد هذا الحكم محل المتعهد وتنتقل ملكية العقار له.
