عقد الإجارة هو عقد تمليك لمدة زمنية محدّدة، وبعدها يتم تسليم العين المؤجّرة لصاحبها وإنهاء عقد الإجارة، ولكن بعد استيفاء المنفعة المتفق عليها، ودفع ما تم الاتفاق عليه من أجرة في العقد، فما هي الحالات التي ينقضي بها عقد الإجارة وتعود ملكية العين المؤجّرة لصاحبها؟ هذا ما سنتعرّف عليه في هذا المقال.
انقضاء عقد الإجارة:
أولاً: انتهاء المدة:
ينتهي عقد الإجارة بانتهاء المدة إذا كان العقد محدد بفترة معيّنة، أما إذا كان العقد غير محدد، فيجب تحديد بداية فترة العقد وإذا تمّ استيفاء المنفعة المتّفق عليها في العقد يكون عقد الإجارة قد انتهى في هذه الحالة.
ثانياً: الإقالة:
وهي اتفاق طرفي العقد على فسخ العقد وإنهائه، سواء قبل الحصول على المنفعة أو بعده، وهذا صحيح ما دام بتراضي الطرفين، وهنا يلزم المستأجر بدفع ما ترتّب عليه من أجرة، أو حسب ما يتم الاتفاق عليه، وهذا صحيح قياساً على عقد البيع حيث أن عقد الإجارة يتضمّن بيع المنافع.
ثالثاً: هلاك العين المؤجرة:
فهلاك العين المؤجّرة يحول دون القدرة على الانتفاع منها، وبما أنها هي المعقود عليه وهي إحدى أركان عقد الإجارة، فأي خلل في ركن من أركان الإجارة يكون إنهاء للعقد، وبالتالي تنتهي الإجارة.
رابعاً: حدوث عذر لأحد العاقدين أو العين:
في حال حدوث أي عذر لأحد العاقدين، أو عذر يتعلّق بالعين المؤجّرة، فمِن الممكن فسخ العقد وهذا جائز، ولا إلزام في العقد خوفاً من الوقوع في الضرر لأحد العاقدين، كما يختلف العذر من ظرف لآخر ومن عين لأخرى.
فإذا وُجد العذر الذي يؤدي للفسخ، فإن عقد الإجارة ينفسخ تلقائياً، ويتم الاتراضي بين الطرفين على الفسخ وإنهاء عقد الإجارة، وفي حال عدم الاتّفاق بين الطرفين فيحق لمن يرغب بالفسخ اللجوء إلى القضاء، لأن خيار الفسخ هنا ثبت بعد انعقاد العقد، وحدوث ظرف معيّن، فيُفسخ العقد عن طريق القضاء، ويدفع المستأجر من الأجرة بمقدار ما انتفع به من العين، إن كان قد انتفع منها.
خامساً: الموت:
وهذا مختلف فيه فرأى بعض الفقهاء أن الموت لا يؤدي إلى فسخ عقد الإجارة؛ لأنه عقد لازم والعين التي تُستَوفى منها المنفعة قائمة. وبالمقابل اعتبر البعض أن موت أحد المتعاقدين في عقد الإجارة يعني إنهاء العقد.
سادساً: العيب:
وهذه من المسائل التي لا خلاف فيها بين الفقهاء، حيث أنّه إذا حدث في محل العقد عيب يخل بالقدرة على الانتفاع به، وهنا للمستأجر الخيار في فسخ العقد أو إتمامه؛ لأن العقد يُصبح غير لازم، وإذا لم يخل العقد بمنفعة العين فالعقد سارٍ ولا مبرر للفسخ أو الإنهاء.
