الأجرة المجهولة

ما هو تعريف الأجرة مجهولة؟

الأجره المجهولة: هي عدم معرفة سعر الأجرة في العقد التجاري، أو عدم الاتفاق على تحديد الأجرة بين أطراف العقد، حيث أنه في هذه الحالة يجوز فسخ عقد الأجرة في حال عدم معرفة الأجرة.

ما هي صور الأجرة المجهولة؟

1- تتشكل هذه الأجرة مجهولة في حال إذا تركت تحديد التسعيرة لإدارة المؤجر أو أحد من أطراف العقد أو لطرف ثالث، وفي هذه الحالة: لا يصح عقد الإيجار إلا إذا تم تحديد الأجرة وارتضاه المتعاقدان.

2- تتشكل هذه الأجرة مجهولة في حال إذا كانت عملًا غير محدد الأجر الذي يتم التقاضي عنه أو امتناعًا عن عمل غير محدد القيمة؛ كأن تكون الأجرة صيانة وإصلاح السيارة المؤجرة، أو امتناع المستأجر عن فتح مطل في منزله المجاور لمنزل المؤجر، أو استئجار أرض مقابل حراسة أرض المؤجر المجاورة، أما إذا وصفت هذه المعاملات وحددت قيمتها بحيث ترتفع الجهالة التي تؤدي إلى النزاع، فإن الإجارة تصحُّ بناءً على أن الأجرة في هذه الحالة أصبحت معلومة.

3- تتشكل هذه الأجرة مجهولة في حال إذا تركت في تحديد قيمتها لما يتم التعامل به من الناس أي بمعني أخر “أجر المثل”؛ كأن يقول: أكتري دابتك للمحل الفلاني بمثل ما يكتري به الناس، أما لو جرى عرف الناس بأن الكِراء للمحل (أجار المحل) الفلاني بكذا، وقال: أكتريها منك بمثل ما يكتري به الناس، فإنه يجوز؛ لأن أجر المثل معلوم وقت انعقاد العقد.

ما هو الحكم في حالة الأجرة المجهولة؟

إذا لم يكن هناك اتفاق بين طرفي العقد على تحديد سعر الإيجار وكيفية تقدير الإيجار، أو إذا كان من الصعب تحديد مبلغ الرسم، فيجب مراعاة الرسوم المماثلة. وإذا كانت الأجرة غير معروفة، فقد يتم إلغاء عقد الإيجار، ويلزم نفس الأجرة الفترة السابقة قبل الإلغاء. وأول ما يجب التنبه إليه في هذا الصدد:

1- أن عقد الإيجار الذي لم يحدد فيه الأجرة، أو عدم تحديد مسمى الأجرة من أصله، أو أن تكون الأجرة المجهولة، كأن يتم تسمية فستان غير معين أو بعضه، أو كأن يتم تسمية مائة ريال على أن يرمها المستأجر، لصيرورة المرمة من الأجرة، فيصير الأجر مجهولًا، لا تكون باطلة، وإنما تكون فاسدة، تخضع لأحكام المادة (212) من قانون المعاملات المدنية، والمادة (460) من مجلة الأحكام العدلية، وهو نفس ما ورد في المادة (567) من مرشد الحيران.

2- في حال إذا تم توقيع على عقد الإيجار الفاسد بإحدى صور فساد العقد الإيجار، وعلى هذا النحو، كان لكل من أطراف العقد أو من أحد الورثة، حق فسخ العقد بعد إعذار العاقد الآخر.

3- أما إذا لم يطلب أحد إلغاء الإيجار الفاسد، وسلم المؤجر للمستأجر، فإن هذا الحجز ينتفع بملكية المنفعة المؤجرة. وتعتبر “الإجارة الفاسدة نافذة”.

4- هناك نص آخر من مرشد الحيران على أنه يقول: “إذا كان الإيجار فاسداً بسبب الجهل بالأجرة المحدد، أو بحجة عدم ذكر اسمه، واستولى المستأجر على العقار المؤجر واستعمله فعلاً، فإنه ملزم بدفع نفس المبلغ المرتفع”، وهو ما نصت عليه المادتان (461، 462) من مجلة الأحكام العدلية.

إن الإيجار مع الجهل بالإيجار إيجار فاسد، ويجوز له إنهاء العقد بعد إخطار الطرف الآخر، وحيث أن الإجارة مع جهالة الأجرة تكون إجارة فاسدة، لا يملِك المستأجر فيها منفعة العين المؤجرة إلا بالقبض، ولا تجب عليه الأجرة إلا إذا انتفع بها انتفاعًا حقيقيًّا، وحينئذ يلزمه أجر المثل بالغًا ما بلغ، فإن رأى أحدهما أو أحد ورثتهما أن أجر المثل لا يلائمه، جاز له فسخ العقد بعد إعذار الطرَف الآخر.

ويقول بعض الفقهاء: إن العقد مع الجهل بثمن البيع ومثل الجهل بالإيجار لا يفسد العقد ولا يبطله، بل العقد صحيح، وأيضا تم القول: أن العقد مع جهالة ثمن المبيع ومثله جهالة الأجرة لا يجعل العقد فاسدًا ولا باطلًا، وإنما يكون العقد صحيحًا، ويلزم ثمن المثل في المبيع وأجر المثل في الإجارة قياسًا على عقد النكاح؛ فإنه إذا جُهل فيه المهر وجب على الزوج مهر المثل؛ فقد جاء في الإنصاف: “يشترط معرفة الثمن حال العقد على الصحيح من المذهب، وعليه الأصحاب واختار الشيخ ابن تيمية: صحة البيع وإن لم يسمَّ الثمن، وله ثمن المثل، كالنكاح”، وعلى هذا الرأي لا يكون لأحد من العاقدين أو ورثتهما حق فسخ العقد.

كيف يتم التحديد القانوني للأجرة؟

يتدخل المشرع لتحديد الأجرة إذا كان الأمر يتعلق بإجراء وقائي، بما في ذلك:

1- ما ورد من قانون المعاملات المدنية من أنه “إذا كانت الأجرة غير معروفة، فقد يتم إلغاء عقد الإيجار وفسخه، ويلزم نفس الأجرة الفترة السابقة قبل الإلغاء”.

2- ما ورد في من نفس القانون لمعاملات المدنية من أنه “إذا طلب المؤجر من المستأجر زيادة معينة في الأجر المعين بعد انتهاء مدة الإيجار، فعليه زيادتها إذا انتهت المدة وبقي في حيازة الشيء المؤجر دون اعتراض”.

3- ما نصت عليه المادة (784) معاملات مدنية على أنه: “يجب على المستأجر إعادة الشيء المؤجر عند انتهاء مدة الإيجار إلى المؤجر، وإذا احتفظ بها في حوزته دون أي حق، كان ملزمًا بدفع الأجر نفسه للمؤجر مع ضمان الضرر”، وبنفس المعنى جاءت المادة (792) من قانون المعاملات المدنية.

4- ما ورد في المادة (803) من القانون معاملات مدنية على أنه: “إذا انقضت مدة إيجار الأرض قبل أن يدرك الغرس لسبب لا يتحكم فيه المستأجر، يُترك مقابل أجر مماثل حتى يتم تحقيقه وحصاده”.

5- ما جاء في المادة (2/ 839) من القانون معاملات مدنية على أنه: “يجوز للمسؤول عن الوقف أن يؤجر أصوله أو فروعه بأجر يزيد عن نفس الأجر، بعد إذن القاضي”.

6- ما نصت عليه المادة (843) من القانون معاملات مدنية علىأنه:

1 – لا يجوز إيجار أعيان الوقف بأقل من نفس الأجر نسخ.

2- يقدر الخبراء نفس الأجر وقت إبرام العقد، ولا يؤخذ في الاعتبار التغيير الطارئ خلال فترة التعاقد. ويجري تقدير أجر المثل من قِبل الخبراء في الوقت الذي أبرم فيه العقد، ولا يعتد بالتغيير الطارئ أثناء المدة المعقود عليها”.

7- ما قضت به المادة (844) من القانون معاملات مدنية أنه: “إذا طرأ تحسين على موقع العقار الوقفي، وأدى ذلك إلى زيادة في الأجر كزيادة جسيمة، وليس ما أنفقه المستأجر وما أدخله من إصلاح وإعادة بناء عليه، فإن المستأجر يُتاح له الاختيار بين إنهاء العقد، أو قبول الأجر المعادل الجديد من وقت التحسين، سواء كان الإيجار بسبب الحاجة إلى إعادة الإعمار أو لحالات أخرى”.

كيف يتم استحقاق الأجرة؟

وضع قانون المعاملات المدنية مبدأً عامًّا في المادة (750)، بمقتضاه: “يتم استحقاق الإيجار من خلال تحصيل المنفعة أو من خلال القدرة على الوفاء بها وعليه: “لا يستحق الإيجار مدة انقضت قبل تسليم المؤجر إلا إذا كان المستأجر هو الذي تسبب في ذلك”. (م 753 معاملات مدنية).

وقد سبق وأن تم الحكم في المادة (751) الذي يقضي بأنه: “والصحيح اشتراط تعجيل الإيجار أو تأجيله أو تقسيمه إلى أقساط تدفع في أوقات معينة “إذا لم يكن هذا الشرط مطلوبًا، يتعيَّن تطبيق المادة (752)، ونصها:
1 – إذا كان العقد لا يشير إلى تاريخ دفع الإيجار، فإن الأجرة المحدد للمرافق يكون مستحقًا تمامًا بعد استيفاء المنفعة، أو بعد تحقيق القدرة على دفعها.
2 – أما الأجرة المستحقة عن وحدة زمنية فيتبع العرف بمواعيد أدائه وإلا حدده القاضي بناء على طلب صاحب الشأن.