التزام المؤجر بصيانة المأجور وشروطه في القانون التجاري

ما هو التزام المؤجر بصيانة المأجور وشروطه؟

يلتزم الطرف المؤجر بالقيام بجميع الإصلاحات في المأجور إذا وقع فيه خلل أدى إلى إخلال في المنفعة المقصودة، والتزام الطرف المؤجر بالصيانة لا يقتصر فقط على المأجور وإنما يشمل ملحقاته أيضاً، ونقصد بالإصلاحات التي يلتزم بها المؤجر هي الترميمات للانتفاع بالمأجور سواء كانت ضرورية لحفظه من الهلاك أم لا.

أما الترميمات الطفيفة فإنها تقع على عاتق الطرف المستأجر ما دام العرف يقضي بذلك، وهذه الترميمات تكون في العادة إما نتيجة إهمال الطرف المستأجر في حفظ المأجور وإما نتيجة الاستعمال العادي ومثالها إصلاح حنفيات المياه، وإذا امتنع الطرف المؤجر عن إجراء الترميمات الضرورية كان للمستأجر إما فسخ الإيجار أو أن يقوم بالترميم بإذن المحكمة ويرجع على المؤجر بما صرف بالقدر المعروف.
أما عن حالة هلاك المأجور: فهنا يجب أن نفرق بين الهلاك الكلي والهلاك الجزئي، وهي كالتالي:

فإذا هلك المأجور هلاكاً كلياً: فينفسخ العقد من تلقاء نفسه وبالتالي تنقضي التزامات كلا الطرفين.
أما الهلاك الجزئي: فلا يجوز للمستأجر أن يجبر الطرف المؤجرعلى ترميم المأجور ولكن يكون مخير بين إنقاص الأجرة أو أن يفسخ العقد.
ويجوز للمستأجر أن يطالب الطرف المؤجر بالتعويض عن الأضرار التي قد تصيبه نتيجة هذا الهلاك إلا إذا كان سبب هذا الهلاك سبباً أجنبي، أما إذا كان هذا الهلاك بسبب فعل الطرف المستأجر فإن للمؤجر الحق في أن يطالبه بالتعويض تطبيقاً للقواعد العامة هذه هي أحكام القانون المدني.

ما هو التزام المؤجر بضمان التعرض وضمان العيوب الخفية؟

يضمن المؤجر للمستأجر بعدم التعرض له في الانتفاع ويضمن أيضاً ما يوجد بالمأجور من عيوب.

التزام المؤجر بالضمان:

لا بد من أن البحث في ضمان المؤجر للتعرض الذي يصدر منه والتعرض الذي يصدر من الغير:

التعرض الصادر من المؤجر:

إن الطرف المؤجر يضمن للمستأجر أي عمل يصدر منه سواء كان ذلك العمل عملا مادياً كأن يحدث الطرف المؤجر تغييراً في المأجور وكان هذا التغيير يمنع الطرف المستأجر من الانتفاع بالمأجور أو يخل بهذه المنفعة. أو كان العمل عملا قانونياً كمن يؤجر عين غير مملوكة له وبعد ذلك يصبح هو مالكها لأي سبب فلا يجوز له أن يتعرض للمستأجر.

ويشترط لتحقق التعرض الشخصي ما يلي:

1- أن يقع التعرض من المؤجر أثناء مدة الإيجار.
2- أن يقوم الطرف المؤجر بأعمال تحول دون انتفاع الطرف المستأجر بالمأجور أو تخل بهذا الانتفاع.
3- أن لا يستند الطرف المؤجر في عمله وتعرضه إلى حق ثبت له من العقد أو من نص القانون.
كما لا يحق للمؤجر الدخول إلى المأجور دون إذن الطرف المستأجر طوال مدة الإيجار ما دام لم يشترط ذلك في العقد. إلا أنه يجوز للمؤجر دخول المأجور لمباشرة حقه في أجراء الترميمات الضرورية وله أيضا الدخول في المأجور واستصحاب من يريد معاينته لشرائه أو ارتهانه او استئجاره بعد الطرف المستأجر الحالي على أن يراعي قد الأمكان التخفيف من مضايقة الطرف المستأجر.
وإذا كان المؤجر يضمن تعرضه الشخصي سواء كان قانونياً أم كان مادياً فأنه يضمن بالإضافة إلى ذلك التعرض الصادر من اتباعه فتمتد مسؤولية الطرف المؤجر إلى الأعمال المادية التي تصدر من اتباعه وكأنها قد صدرت منه.

ويشترط حتى يكون الطرف المؤجر مسؤول عن التعرض الذي يصدر من تابعه، ويجب أن يكون الأخير قد صدر منه التعرض أثناء أداء مهمته أو بسبب هذا الأداء.

كيف يكون إخلال المؤجر بالتزامه بالضمان؟

لم ينص القانون المدني على جزاء يرتبه عند إخلال المؤجر بهذا الالتزام ولذلك يتم رجوع إلى القواعد العامة بحسب كل دول يتبع لها العقد التجاري التي تمكن الطرف المستأجر من طلب التنفيذ العيني الجبري أو فسخ العقد مع التعويض إن كان له مقتضى.

ما هو التعرض الصادر عن الغير؟

يجب لتحقيق ضمان المؤجر عن التعرض القانوني الصادر من الغير توافر الشروط الثلاثة التالية:

1- أن يقع التعرض فعلاً سواء كان التعرض مادي يستند فيه الغير إلى حق قانوني أو كان هذا التعرض بدعوى مقامه إمام القضاء.
2- أن يدعي الغير بحق يتعارض مع ما للمستأجر من حقوق بموجب عقد الإيجار سواء كان هذا الحق سابق أم لاحق لعقد الايجار.
3- وقوع التعرض اثناء مدة الإيجار أو بعد انتهائها إذا أعطت المحكمة مهلة للمستأجر في الانتفاع من العين المؤجرة.