حق امتياز المؤجر في القانون التجاري

ما هو حق الامتياز في القانون التجاري؟

الامتياز: هو الأولوية في استيفاء دين معين، ويقتصر حق الامتياز على الأموال المنقولة الموجودة في العين المؤجرة القابلة للحجز. ويستطيع المؤجر بمقتضى هذا الامتياز استيفاء حقوقه المتولدة من عقد الإيجار مقدماً على الدائنين العاديين. فإذا كان المأجور أرضاً زراعية، فإن حق الامتياز يشمل المحاصيل التي تنتجها وما على الأرض من آلالات زراعية والمواش.

ومن الجدير بالذكر أن حق الامتياز لا يثبت إلا لمؤجّر العقار، أما إذا كان المأجور منقولاً فلا يثبت للمؤجر، وأيضاً يجب أن يقع الامتياز على أموال تكون ضامنة لمدة ثلاث سنوات أو لمدة الإيجار إذا اتفقا الأطراف على مدة معينة والأصل أن حق الامتياز يرد على المنقولات المملوكة للمستأجر فقط، ويستثنى من هذه القاعدة حالة ما إذا كان المأجور قد أُجّر من الباطن رغم اشتراط المؤجر صراحة بعدم جواز الإيجار من الباطن.

فهنا المنقولات الموجودة في العقار تخضع لحق الامتياز، سواء كانت مملوكة إلى المستأجر أو للمستأجر من الباطن، على سبيل المثال: أجر “أحمد” أرضه الزراعية إلى “سمير” واشترط في العقد التجاري صراحةً بعد جواز الإيجار من الباطن أي لا يجوز لسمير أن يؤجرها إلى شخص آخر. لكن سمير لم يلتزم بهذا الاتفاق وقام بتأجيرها إلى “عمر” وقام الآخير بأستغلالها من خلال زراعتها وحصادها وجلب آلاته الزراعية وقطيع من المواشي.
فهنا يثبت “لأحمد” حق الامتياز على هذه المنقولات رغم أنها غير مملوكة لسميرالمستأجر(لأن “سمير” قام بتأجير هذه الارض من الباطن إلى “عمر”، فتكون هذه المنقولات مثقلة بحق الامتياز ما دامت أنها داخل المأجور. لا بل ذهب المشرع إلى أبعد من هذا واعتبر المنقولات مثله بحق الامتياز حتى وإن خرجت من المأجور لكن يجب أن يتوافر الشرطين الأتيين.

1- إذا تم إخراج المنقول دون علم المؤجر أو بعلمه لكنه اعترض على هذا الإخراج.

2- إذا أدى هذا الإخراج إلى جعل الأموال المتبقية في المأجور غير كافية لضمان المبالغ التي للمؤجر في ذمة المستأجر، فإذا تحقق الشرطان أعلاه فإن حق الامتياز يكون مثقلاً لتلك الأموال أينما كانت.

ماذا يعالج حق الامتياز في القانون التجاري؟

1- بطبيعة الحال؛ إن حق الامتياز يركّز على مؤجر المباني والأراضي الزراعية فقط، ولا يتعهد على أي الأجرة عن أي مدة كانت وإنما يكون مدة الضمان عن ثلاث سنوات، أو لمدة الإيجار إن قلت عن ذلك، وإن حق الامتياز لا يضمن دين الأجرة فقط، وإنما يضمن أيضًا كل حق يتولد للمؤجر قبل المستأجر بمقتضى عقد الإيجار كالتعويض الذي يستحقه المؤجر بسبب إساءة استعمال العين المؤجرة ،أو بسبب إحداثه تغييرا فيها دون إذن المؤجر أو أي مخالفة لشروط عقد الإيجار.
2- إذا كان الأصل ينص على أن حق الامتياز يركز على الطرف مؤجر من ناحية المنقولات المملوكة التي يضمنها للمستأجر، فإن هذا الأصل له استثناء واحد وهو أن حق الامتياز يدوم على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة وإن كانت غير مملوكة للمستأجر إذا كان المأجور قد أجر من الباطن مع اشتراط المؤجر صراحة على المستأجر عدم التأجير من الباطن.
وهذا ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 1374: ( ويقع حق الامتياز على المنقولات والمحصولات المملوكة للمستأجر من المستأجر الأصلي إذا كان المؤجر قد اشترط صراحة على المستأجر عدم الإيجار. فإذا لم يشترط ذلك فلا يثبت حق الامتياز إلا على المبالغ التي تكون مستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر منه في الوقت الذي ينذره فيه المؤجر بعدم دفع هذه المبالغ للمستأجر الأصلي).

3- وإذا كان المشرع قد عمل على ترتيب حق الامتياز للمؤجر، فإنه قد عمل على أن يجنب حالة نقل المستأجر المنقولات الموجودة في المأجور، فجعل هذه المنقولات مثقلة بحق امتياز رغم إخراجها من المأجور متى ما نقلت الأموال المثقلة بحق الامتياز من العين المؤجرة على الرغم من معارضة المؤجر أو على غير علم منه، وأدى ذلك إلى جعل ألاموال المتبقية في المأجورغير كافية لضمان المبالغ الممتازة التي للمؤجر في ذمة المستأجر، دون أن يضر ذلك بالحق الذي يكسبه الغير حسن النية على هذه الأموال، وذلك ما نصت عليه الفقرة الثالثة من المادة 1374.

4- يستطيع المستأجر الحصول على دينه من ما يحصله من ثمن هذه الأموال المثقلة بالامتياز بعد استيفاء المصروفات القضائية التي أنفقت في حفظ أموال المدين وبيعها، والمبالغ المستحقة للخزينة من ضرائب ورسوم والمبالغ التي صرفت لحفظ  المنقول وما يلزم له من إصلاح، وغيرها من الديون. وذلك ما نصت عليه الفقرة الرابعة من المادة 1374:(وتستوفى هذه المبالغ الممتازة من ثمن الأموال المثقلة بحق امتياز بعد الديون الواردة في المواد السابقة إلا ما كان من هذه الديون غير نافذ في حق المؤجر باعتباره حائزاً حسن النية). 

وبحسب رأي المشرع العراقي لا يجبر الطرف المستأجر على وضع المنقولات تكون ثمن قيمتها مساوية للوفاء بالأجرة، وإنما يتم العمل على أن هذه المنقولات الموجودة حقاً مثقلة بحق امتياز المؤجر، وهذا على خلاف موقف المشرع الفرنسي والمصري اللذين فرضا على مستأجر العقار وضع منقولات كافية في المأجور ضمانا لوفاء بدل الإيجار، وقررا حق الامتياز على هذه المنقولات.