كيفية تحديد الأجرة في القانون التجاري

الأصل أن الطرفين يحددان الأجرة في العقد ويجوز لهما أن يحدداها عن مدة الإيجار ككل أو لفترات متقطعة، ولا يشترط أن تعيّن الأجرة في العقد إذا اتفق الطرفين على أسس تعين من خلالها الأجرة، كأجر المثل أو تدخل شخص ثالث لتحديد الأجر، فيجب أن يتفق الطرفين عليها أو على الأساس الذي يتم بموجبه تحديدها.

ما هي الحالات التي يأخذ بها بأجر المثل؟

إذا لم يحدد الطرفين الأجرة أو الأساس الذي تعيّن بموجبه فتفرض أجرة المثل وإن عدم تحديد الأجرة يرجع إلى أحد الأسباب التالية:

1: إن المتعاقدين قد أغفلا تحديد الأجرة أو الأسس التي تحدد بموجبها الأجرة.
2: اتفقا عليها ولكن تعذر إثبات هذا الاتفاق فهنا في هذه الحالتين نرجع إلى تطبيق أجرة المثل.

أما أذا لم يتفقا المتعاقدين على الأجرة فهنا يعتبر الإيجار باطلاً لانعدام ركن الرضا وأجرة المثل تحددها المحكمة بعد أن تستعين برأي أهل الخبرة.

أما قانون إيجار العقار فقد حدد نسب سنوية معينة لا يجوز للأطراف العقد أن يتفقوا على أكثر منها، بمعنى أن الإيجار السنوي يجب أن لا يزيد على هذه النسب:


1: 5% من القيمة الكلية في العقارات أو الشقق المعدة للسكنى والمؤجرة لهذا الغرض.
2: 7% من القيمة الكلية في العقارات أو الشقق المؤجرة على شكل غرف.
3: 1% من القيمة الكلية في العقارات أو الشقق المعدة لغير أغراض السكن أو في العقارات المعدة للسكن والمؤجرة لغير أغراض السكن كالمكاتب أما إذا كان العقار مؤثثاً فتضاف نسبة 21 % من قيمة الأثاث إلى الأجرة السنوية.

كيف يتم تقدير القيمة الكلية للعقار؟

تقوم لجان ضريبة العقار بتقدير القيمة العمومية للعقار على أن تراعي في ذلك مجموع قيمة العرصة المشيد عليها العقار وأفضلية موقعها ومساحتها ومميزات البناء المشيد وقيمة البناء وقت التقدير. ويجوز للمالك أن يطلب زيادة الأجرة إذا قام بتشييد محلقات في المأجور.

ما هي أنواع الأجرة؟

الأجرة النقدية:

إن طبيعة الأجرة في أغلب الأحيان تكون عبارة عن مبلغ من النقود الذي يقوم الطرف المستأجر بدفعه في فترات زمنية متتالية أو يقوم بدفعه دفعة واحدة في بداية الإيجار أو في فترة نهايته، فالأصل أن تكون الأجرة نقوداً تتم دفعها على شكل أقساط متساوية، قد تكون شهرية أو سنوية أو يتم دفعها مرة واحدة حسب الاتفاق، وهنا تلتقي الأجرة في الإيجار مع الثمن في البيع، إذ يلزم في الأخير أن يكون من النقود.
فالأجرة تكون عادة مبلغ من النقود يلزم المستأجر بدفعهِ للمؤجر مقابل انتفاعه بالعين المأجورة، وفي حالة إذا كانت الأجرة بالنقود، فهي تكون إما بالعملة الوطنية المحلية أو الأجنبية، وذهب جانب من الفقهاء المسلمين أنه إذا كانت الأجرة مبلغ نقدي يجب بيان مقدارها كي تنتفي الجهالة من خلال تعيين قيمتها، فالأجرة يجب أن تكون مالاً متقوّماً معلوماً مقدوراًعلى تسليمها منتفعاً بها.

الأجرة العينية: 

الأصل أن طبيعة الأجرة في أغلب الأحيان تكون عبارة عن مبلغ من النقود الذي يقوم الطرف المستأجر بدفعه في فترات زمنية متتالية أو يقوم بدفعه دفعة واحدة في بداية الأيجار أو في فترة نهايته، بيد أن ذلك لا يمنع من أن تكون الأجرة أي مال آخر غير النقود، وعلى ذلك نصت المادة (736) من القانون المدني العراقي على ما يلي:
أنه (يصح أن تكون الأجرة نقوداً، كما يصح أن تكون أي مال آخر) كما نصت المادة(561) من القانون المدني المصري على أنه (يجوز أن تكون الأجرة نقوداً، كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى).
وهذا ما نصت عليه أغلب القوانين وتأسيساً على ذلك فإن الأجرة لا يمنع من أن تكون أي مال آخر غير النقود، سواء كان المال منقولاً أم عقاراً، كأن يعطي المستأجر بضاعة معينة عوضاً عن الأجرة، وقد تعطى الأجرة جزءاً من محصول، أو الانتفاع بشيء آخر مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة (مقايضة انتفاع بانتفاع) أو أي أداء آخر يلزم بهِ المستأجر.
ومن هنا نجد أن القوانين قد عملت على إعطاء أطراف العلاقة في عقد الإيجار حرية واسعة في تحديد طبيعة نوع الأجرة، التي يستلمها الطرف المؤجر وهذا فرق في ما جاء في عقد البيع والذي أوجب المشرع أن يكون الثمن مبلغ نقدياً.

 كيف يكون التوازن القانوني للأجرة في القانون المدني؟

 أولاً: تحديد مقدار الأجرة:

بطبيعة الحال في أغلب الأوقات يترك تحديد طبيعة الأجرة ما بين الأطراف المتعاقدين فلهم حرية تحديدها مدة الإيجار أو تجزئتها بحسب الوحدات الزمنية لمدة الإيجار، وغالباً ما يقدّرالمتعاقدان الأجرة بطريقة مباشرة، كالاتفاق على مبلغ محدد من النقود وهذا المقدار الذي يرتضيه الطرفان يكون في العادة ثابتاً طوال مدة الأيجار، ولكنه قد يكون متغيراً يختلف باختلاف الظروف والأحوال، وهذا الأخير يسمى بالترديد كأن يؤجرالمنزل بأجرمعين إذا سكنه المستأجر، وبأجرآخر يزيد عليه إذا أعاد تأجيره من الباطن، أو أن تؤجرالأرض الزراعية بأجرة معينة إذا زرعها المستأجرقمحاً، وبأجرة مضاعفة إذا زرعها قطناً.

 ثانياً: وقت الوفاء بقيمة الأجرة:

بطبيعة الحال في الأغلب الأوقات أن يلتزم الطرف المستأجر بدفع الأجرة المتفق عليها في العقد الذي عمل على جمع الأطراف المتعاقدة، فالمستأجر يلزم بدفع الأجرة في المواعيد المتفق عليها والمحددة في العقد فإن سكت الطرفان على تحديد ميعاد معين للوفاء وجب الرجوع إلى العرف والمعمول به، فإذا قضى العرف بوفاء مقدّماً أو مؤخراً وجب الالتزام بتلك الآجال التي بيّنها العرف، وهذا ما جاء في نص المادة (586) من القانون المدني المصري بقولها:
– (يجب على المستأجرأن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد التي يعيّنها عرف الجهة).
– (ما بالنسبة لقانون الموجبات والعقود اللبناني فقد نص في المادة (569) على أنه (يجب على المستأجر أن يدفع الأجرة في الأجل المعيّن في العقد، وإذا لم يكن فيه تعيين فبحسب العرف المحلي، وإذا لم يكن عرف فعند نهاية مدة الانتفاع يجوزأن يشترط دفع الأجرة مقدماً).

ويتم التلخيص هذا النص أن على الطرف المستأجر دفع ثمن الأجرة في مواعيدها المتفق عليه، فإذا لم يعيّن المتعاقدان موعداً للوفاء بالأجرة وجب تبني العرف، وأن إنعدم العرف وجب الوفاء في نهاية مدة الانتفاع؛ لأن الأجرة تقابل المنفعة المستوفاة أو الممكنة الاستيفاء.

ثالثاً: إثبات الأجرة:

إن طبيعة صفة الطرف الذي يستأجر هو الذي يعتبر الطرف المكلف في عملية إثبات دفع الأجرة؛ فعملية إثبات دفع الأجرة تعدُّ من الإلزاميات الإجبارية والأساسية التي تلقى على عاتق المستأجر طبقاً للقواعد العامة، فإذا كانت الأجرة تزيد قيمتها على خمسة آلآف دينار أردني على سبيل المثال؛ فلا يمكن أثبات التصرف إلا بالكتابة، وإذ كانت الأجرة تقل عن ذلك جاز أثباتها بالشهادة.

ومن جانب الفقه الإسلامي الذي يعتمد في عملية إثبات العلاقة الإيجارية في حال دفع الأجرة إلى ما يسمى بالبينة الشخصية، حيث كان رأي بعض من الفقهاء المسلمين إلى أنه إذا حذث نزاع بين المؤجر والمستأجر في أصل الإجارة، فإن إثباتها على من ادعى سواء أكان المالك أو المستأجر، بعبارة أخرى أن البينة على المدعي واليمين على المنكر، أما إذا لم تثبت الأجارة واستوفيت المنفعة لزمت أجرة المثل، أما إذا أنصب النزاع لأعلى أصل الأجارة وأإما على الأجرة، فإذا ادعى المؤجر الأجرة بألفي دينار أردني على سبيل المثال، وقال المستأجر بألف دينار، فإن الزيادة التي ينكرها الآخر لا بد من إثباتها، فإذا لم تثبت سقطت الدعوى فلا يستحق إلا بما يعترف به المنكر.