تختلف المزايدة في بيع العقارات عما هي عليه في بيع المنقول من حيث شروط التنازل وشروط الضم وسائر المراسيم القانونية لأهمية العقار والنظر فيه.
المزايدة بالإحالة
أولاً: مديرية التنفيذ المنوط بها إجراء المزاد
يقوم الموقوف بإجراء المزاد بالوكالة على أن تتولى المديرية المختصة إجراءات إخطار المدين (المادة 94، التنفيذ). مشتري العقار في الغالب أكثر من الرقم الموجود في أي محل آخر، خاصة أن مشتري العقار لا يتسامح مع شرائه قبل رؤيته، وأن العقارات في منطقته أكثر دراية من غيره بها ويسهل عليه ذلك، أن يدرج في المزاد إذا كان في طور تنفيذ منطقته وإذا كان هناك العديد من الحجز على العقار؛ فإنه يباع في مزاد واحد وعلى الطرف الذي يقوم بالمزايدة إبلاغ الجهات المصادرة الأخرى بذلك.
وبعد ذلك تحول المضبوطات إلى سعر البيع. القسم الأخير الذي بدأه يجب أن يتوقف عن البيع ويتركه إلى القسم الأول بمجرد أن يكتشف ذلك، ولكن إذا تأخر أو توقف القسم الأول عن مواصلة البيع، فسيكون للقسم الثاني أو الأقسام الأخرى الحق في القيام بذلك. في جميع الأحوال، يجب أن يتم المزاد على العقار من خلال الدائرة التي يقع العقار في منطقتها، مع الأخذ في الاعتبار أن الدائرة التي بدأت البيع ونفذت إجراءات المزاد ليس لها الحق في أن تقرر تأجيل البيع أو بوقفه بناء على رغبة الدائن الذي طلب التنفيذ معه، أو بسبب اتفاق الدائن المذكور مع مدينه بسبب الحجز على حقوق باقي الدائنين في هذا البيع.
أن تبيع العقار المعني بحجة أن دائنها وتراجع عن التنفيذ ولا يمكن إجبار الدائن المذكور على الاستمرار في التنفيذ؛ لأن السلطة التنفيذية الرئيسية لم تلاحظ أن نصيب المدين محجوز وإن كان كذلك موقعة من دائنها إلا أن الرئاسة المذكورة قررت اشراك الدائن ذو الامتياز في بدل العارض بناء على طلب رئاسة مجلس إدارة الاعتيادية وباعت المحجوز بالمزاد نقل أسهم المدين إلى الدائن الأول نهائيًا.
وفي هذه الحالة كان لا بد من نقل حصة الدائن المميز إلى رئاسة التنفيذ النظامية فبطل البيع بناءًا على اتفاقه دائنه مع المدين فكان غير صحيح، إذا كان هذا من شأنه المساس بحقوق الدائن المتميز؛ لأن بيع الأسهم قد تم سداد ديونه؛ ولأن رئاسة التنفيذ بالمحكمة العليا باعت المحجوز عليه وفق أحكام المواد 34، 69، 70 من قانون التنفيذ.
ثانياً: العطاء والإحالة النهائية
كقاعدة عامة، يجوز لمن يرغب في الاشتراك في المزاد العقاري ما لم يكن ممنوعاً قانوناً من ذلك، والممنوعين من المشاركة في المزاد وهم:
- ليسوا مؤهلين للشراء.
- مالك العقار المحجوز عليه المراد البيع.
- منفذ العدالة وموظفو مديرته وأزواجهم وأصهارهم وأقاربهم حتى الدرجة الرابعة
- القضاء وموظفو وزارة العدل
- الأمين والقاضي والوكيل ومدير الشركة ومن في حكمه ووكلاء الإفلاس وحراس التصفية ومصفو الشركات والوسطاء والخبراء.
- أمنيا يسمح القانون للأجانب بتملك العقارات.
