ما هي الشروط الواجب توافرها بالشفعة في القانون التجاري؟

الشروط الواجب توافرها بالشفعة في القانون التجاري:

يجب أن يكون الشفيع هو مالك الشفاعة وقت بيع العقار، ويظل سبب الشفاعة قائماً حتى وقت إتمام الشفاعة في (المادة 936 المدني المصري). كما لا يجوز شرعا إلا إذا كان الشفيع هو صاحب العقار الذي يتوسطه وقت سبب الشفعة، في أي وقت يتم فيه بيع العقار المطلوب من أجله.

وبما أن الملكية في العقار تتم وفق أحكام قانون التسجيل العقاري، فلا يتم تحويلها إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع، ولا يكون للتسجيل أثره في الأصل إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذي يثبت حق الملكية، في سبيل ذلك يشترط للشفيع الذي يعتمد على عقد البيع في حيازة العقار المحجوز أن يكون قد سجل عقده  أو الحكم الصادر لصحته وتنفيذه وقت بيع المحجوز أيضًا، ويجب أن يظل الشفيع مالكًا للممتلكات المصاحبة حتى اكتمال الشفعة.

ولا يمنع الشفيع من شراء العقار الذي يتوسط فيه بقانون أو اتفاق إلا إذا كان الخلاف من اختصاص المحكمة التي يعملون فيها، أما إذا كان هناك اتفاق على أن يتنازل الشفيع عن حقه في طلب الشفعة، فلا يحق له في المطالبة بها بعد ذلك.

ما هي الشروط الواجبة توافرها في التصرف الذي يجيز الشفعة؟

ولكي يبيح الشفعة، لا بد من البيع، وأن يكون لهذا البيع وجود قانوني، وأن البيع يبقى ساري المفعول إلى أن تتم الشفعة، وهذا شرط واضح؛ لأنه لا يفتح الطريق لأخذ الشفعة، ما لم يكن هناك بيع قائم. ويجب أن يكون البيع عقاراً، إذ لا شفاعة في المحال إليه، ولا شفاعة في الشركة، ولا في الوفاء بمقابل، ولا في قيمة القسمة، ولا في المصالح، ولا في الصرف، ولا في عقود التبرع كهدية، ولا في عقود التبادل ما لم يكن العقد بيعًا.

وبيع العقار الأصلي جائز بشروط، فإذا بيع عقار يفتح باب الشفعة، يكون الشفعة في العقارات فقط، أما المنقولات فيعطى حق الاسترداد دون حق الشفعة، ثم الشفعة غير قابلة للتجزئة،و لا يجوز تجزئة العقار أو العقار المباع بأخذ الشفعة، حتى لا يتم تجزئة الصفقة، ولا يعود حق الشفعة إلا إلى العقار، سواء كان بناء أو أرض زراعية أو أرض معدة للبناء.

ويحكم على الممتلكات التي يمكن إرجاع الشفعة إليها العقار بالتخصيص، وهو المنقول الذي يخصص لخدمة العقار واستغلاله عندما يتخذ صفة العقار مجازاً، مثل المواشي والآلات الزراعية والبذور والأسمدة المعدة للزراعة فيما يتعلق ببيع الأراضي الزراعية، والآلات والأجهزة الموضوعة في المصنع أو الورشة، فيما يتعلق ببيع المصنع أو الورشة والتحف والتماثيل والأحجار الكريمة المدرجة في تشييد المبنى فيما يتعلق ببيع المبنى، مثل قصر عتيق أو فيلا أثرية أو تحفة معمارية.

وعلى أي حال، يجوز للشريك في الحالة العامة، استرداد المنقولات المباعة بموجب دعوى الاسترداد إذا قام شريكه الآخر أو أحد الشركاء المشتركين ببيعها إلى أجنبي وفق إجراءات أخرى غير إجراءات الشفعة. وبناء على ذلك، إذا باع أحد الشركاء حصته العامة في سيارة أو سفينة أو مبنى للهدم أو أشجار مهيأة للمحاجر، فلا يتعين على الشريك أو الشركاء الآخرين استرداد هذه الحصة المنقولة بطريق الشفعة ولكن من خلال دعوى تعويض.

ولكي يتم أخذ الشفعة يجب أن يكون هناك عقد بيع صادر من مالك العقار مصحوبًا به للمشتري. وعقد البيع صك قانوني صادر من جانبين، وهو عقد ينقل الملكية إلى تعويض وبالمثل، لا توجد وساطة إذا تم نقل ملكية العقار بعمل قانوني من جانب واحد، مثل الوصية، حتى لو كان القانون صادرًا من جانبين؛ أي أنه عقد، فلا بد أن يكون عقد مقاصة، فلا تجوز الهدية في الشفعة حتى لو كانت بعوض ما دامت هدية حقيقية.

وإذا كان هناك عقد مقاصة لنقل الملكية، فلا يؤخذ بالأسبقية إلا إذا كان عقد بيع، فلا  أن تؤخذ المبادلة، حتى وإن كانت بسعر فائدة، ما لم يكن السعر كبيرًا يتجاوز قيمة البدل، بحيث يمكن الاستنتاج أن حقيقة التبادل هي أنه عقد بيع مخفي على شكل مقايضة، فالفكرة في هذه الحالة هي الفكرة الحقيقية وهي عقد بيع ويجوز أخذها بأخذ الشفعة.

ولا يجوز الشفعة في الشركة إذا كان نصيب الشريك في الشركة من العقارات، فلا يؤخذ هذا الدواء بشفاعة من الشركة، حتى لو أعطاه الشفيع مبلغه؛ لأن الشركة قد اتفقت فقط مع الشريك على نفس العقار وقد لا تقبل مبلغه كبديل؛ لأن هذا قد يضر بأغراض امتلاك العقار.

ويجوز تطبيق الشفعة في بيع معلق بشرط لاغٍ أو بحالة معلقة؛ لأن البيع في الحالتين موجود حتى لو كان وجوده معرضاً للانتهاء. ويشترط لقبول البيع الشفعة أن يكون حاضراً، وإذا لم يكن كالبيع الكاذب والبيع الوهمي فلا شفاعة، ويجوز تطبيقه سواء كان البيع صحيحاً ونافذاً، كعقد البيع النهائي، وعقد البيع المبدئي، والبيع على الوديعة.

الشروط الواجب توافرها في المال المشفوع فيه (المبيع):

يجب أن تكون الأموال المباعة من العقارات؛ لأنه لا عفو على المنقول، إذا بيع العقار على أنه نقل على أساس المال، كأن بيع بنايةً معدةً للهدم فهنا الشفعة غير جائزة، كما لا يجوز الشفعة في بيع العقارات بالتخصيص، بصرف النظر عن الملكية الأصلية.

وبالمثل، لا يجوز تقسيم حق الشفعة، فلا يجوز استعماله أو التنازل عنه إلا بكامله، وإذا أراد الشفيع أن يأخذ الشفعة، فعليه أن يأخذ كل شيء أو يتركه كله، حتى لا يضر المشتري ببيع الصفقة. إذا كان هناك عدة وسطاء متساوين في الفصل، وخسر أحدهم أو بعضهم حقهم في الشفعة؛ فيجب على الباقين طلب الشفعة أو التنازل عنها بالكامل، أما إذا زاد المشترون فيجوز للشفيع أن يأخذ نصيب واحد منهم فقط.

الشروط الواجب توافرها في المشفوع منه (المشتري):

لكي يكون مسموحًا بأخذ الشفعة، يجب استيفاء شرطين: أولهما أن الشفيع لا يستوفي الشروط التي تجعله شفيعًا من فئة أعلى من صنف مقدم طلب الشفعة أو صنفه، وأما الشرط الثاني ألا يكون المشتري من الأقارب الذين لا تجوز الشفاعة عليهم.

ولا يجوز أخذ الأولوية إذا تم البيع بين أشخاص على صلة قرابة أو قرابة، أو تم البيع بين فروع، أو بين الزوجين، أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة، أو بين الأصهار، حتى الدرجة الثانية.

ولا يجوز أخذ الأفضلية إذا كان المشتري هو سلف البائع أو فرعه، أو زوجه، أو قريب لا تتجاوز قرابة الدرجة الرابعة، أو صهر لا يتجاوز الدرجة الثانية، وسبب تحريم الشفعة في هذه المبيعات أن القرابة تؤخذ في الاعتبار عند البيع؛ بحيث إذا لم يوافق البائع على البيع للآخرين، وبنفس الشروط التي باعها لهم، فهو بيع يتم فيه اعتبار هوية المشتري خلافًا للأصل في البيع كعقد مالي ولا يجوز أخذ الأفضلية في بيع الأقارب المذكورين، حتى لو كان الشفيع قريبًا أيضًا، وحتى لو كانت درجة قرابه من البائع أقرب من المشتري.