ما هي طريقة الأخذ بالشفعة في القانون التجاري؟

طريقة الأخذ بالشفعة في القانون التجاري:

يشترط في طلب الشفعة إرجاعها إلى كل ما بيع، ويتجلى هذا الشرط في عدم سماح للتجزئة الشفعة، واتباع الإجراءات المنصوص عليها في القانون في هذا الشأن.

ويكون اقتناء الشفيع للحق المباع بالشفاعة عوضا عن المشتري بالتراضي بينهما، إذ يمكن أن ينشأ بالتقاضي، وللمشتري أن يسلم الشفاعة للشفاعة، وفي هذا إذا كان الشفيع لا يحتاج إلى إحالة الأمر إلى المحكمة ما لم يجادل البائع في استحقاق الشفيع للبيع، فهذا افتراض نادر؛ لأن مصلحة البائع غائبة في أغلب الأحوال وموافقة الطرف المشتري هي التي تسهم إلى إتمام الشفعة، وهي الموافقة التي يتم الحصول عليها بعد أن يعرب الشفيع عن رغبته في أخذ الأولوية، فلا تستخرج هذه الموافقة بعد ذلك من تحذير المشتري بعد بيعه.

أما التقاضي فهو إذا لم يوافق المشتري على الاستسلام للشفيع مع حلول مكانه، وعلى سبيل الشفاعة أن يلجأ إلى القضاء، ويحكم منه بإثبات ذلك، وقد اشترط المشرع القواعد التي يجب أن يتبعها الطرف الشفيع من أجل الحصول على هذا الحكم، كما بين المشرع في القانون القواعد التي يجب على الطرف الشفيع اتباعها في استخدام حقه في اتخاذ الإجراءات المسبقة.

وهي القواعد متتالية تبدأ بإعلان الطرف الشفيع عن رغبته في أخذ الشفعة لكل من الطرف البائع والطرف المشتري خلال فتره لا تقل عن خمسة عشر يومًا من تاريخ الإنذار الرسمي الموجه إليه من البائع أو المشتري، وإلا يسقط حقه وتضاف المسافة إلى تلك الفترة، إذا لزم الأمر، إذا لم يتم الوفاء بهذا الإنذار، يسقط حق الشفيع في الشفعة فقط وفقًا للقواعد العامة لسقوط الحقوق، أي بعد مرور (15) سنة من تاريخ البيع مصرح لها الشفعة.

وأهمية تحذير الشفيع هي ما يفسر حرص المشرع على تحديد صورته وبياناته في المادة (941) للقانون مدني مصري، ويجب أن يتضمن التحذير الرسمي بياناً كافياً بالممتلكات التي يمكن الاستيلاء عليها مباشرة مثل بيان السعر والمصروفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من الطرف البائع والطرف المشتري ولقبه ومهنته ومحل إقامته، إذا لم يتضمن التحذير هذه البيانات، فقد كان باطلاً.

ويجب أن يكون التعبير عن الرغبة في الشفعة بشكل رسمي وإلا كان باطلاً، ولا يكون هذا التعبير حجة على الغير إلا إذا تم تسجيله. والمقصود بالغير من يكتسب من المشتري حقه في المبيع، أو يترتب عليه من هذا البيع العيني، ولو بغير رغبة المشتري، واعتبار إعلان الرغبة حجة على الغير يعني أن الحقوق غير قابلة للتنفيذ ضده إذا كانوا يتابعون هذا التسجيل.

وتنص المادة (942/2) من القانون المدني المصري على وجوب أن يودع الشفيع خزينة المحكمة التي يقع فيها العقار خلال ثلاثين يومًا على الأكثر، جميع الثمن الحقيقي الذي تم البيع به من تاريخ التعبير عن رغبته في الشفعة لكل من الطرف البائع والطرف المشتري، مع الأخذ في الاعتبار أن هذا الإيداع يتم قبل رفع الدعوى القضائية بأسبقية، ويتم رفع الدعوى وفقًا للمادة 63 من قانون المرافعات بورقة مودعة لدى كاتب المحكمة ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.

فترة 30 يومًا التي يجب خلالها رفع قضية الأولوية هي فترة المصادرة، ويجب رفع دعوى الأولوية ضد البائع والمشتري أمام المحكمة التي يقع فيها العقار في نطاق الولاية القضائية التي يقع فيها العقار، ويجب أن يتم تسجيله في الجدول، ويجب أن يكون ذلك خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الإعلان، وإلا يسقط الحق.

آثار الأخذ بالشفعة في القانون التجاري:

الأثر الأساسي لأخذ الشفعة هو استبدال الطرف المشتري بالطرف الشفيع فيما يتعلق بالحقوق التي تترتب عليه من البيع، وأهم التزام على الطرف البائع أمام الطرف الشفيع هو التزامه بنقل ملكية المباع (مرفقا به) له، والقاعدة أن ملكية العقار الذي تنتقل به الملكية المرفقة فقط بالتسجيل ومن تاريخ التسجيل، سواء في العلاقة بين الطرف البائع والطرف الشفيع أو تجاه غيره.

وعندما يتم التسجيل، تنتقل الملكية إلى الشفيع من ذلك التاريخ، ويصبح مالكًا للممتلكات المصاحبة، وله الحق في التصرف في الممتلكات المصاحبة لمن يشاء وكما يشاء. وبناءً عليه، يؤدي إدخال الشفعة إلى نقل ملكية الممتلكات المرفقة إلى الوسيط بصفته مشترًا، أي بناءً على عقد البيع الذي يصبح فيه الوسيط طرفًا، كما يتحمل الشفيع التزامات المشتري، وأهمها الالتزام بدفع الثمن للمشتري إذا كان قد دفعه للبائع بالفعل، ولكن إذا لم يدفع المشتري الثمن للبائع، يكون الشفيع هو ملزم بدفع الثمن للبائع.

وإذا استلم الطرف المشتري السلعة من الطرف البائع قبل أخذ الشفعة يلتزم بتسليمها للشفيع، وإذا كان المباع ينتج ثمارًا، فهذه الثمار هي حق الطرف الشفيع ليحل محل الطرف المشتري، وإذا كان الطرف المشتري قد استلم بعض الثمار قبل أن يستلم الطرف الشفيع العقار، فحينئذٍ يجب أن يردها إلى الطرف الشفيع.

ويقتضي استبدال الطرف المشتري بالطرف الشفيع أن يكون له الحق في المطالبة بتسليم العقار المباع كمشتري، سواء من الطرف البائع إذا كان لا يزال في حوزته، أو من الطرف المشتري إذا سبق له استلامها وفق القواعد التي تحكم الالتزام بالتسليم في عقد البيع.

وإذا قام الطرف المشتري ببناء العقار الملحق أو غرس الأشجار فيه قبل إعلان رغبته في الشفعة، يلتزم الشفيع، إذا تم البناء أو الغرس بعد إعلان الرغبة في الشفعة كان على الشفيع أن يطلب الإزالة، وإذا اختار الاحتفاظ بالمبنى أو الغرس، فإنه ملزم فقط بدفع قيمة أدوات البناء، أو أجور العمل، أو مصاريف المزارع.

أسباب سقوط الشفعة في القانون التجاري:

يسقط حق الشفعة إذا تنازل الطرف الشفيع صراحة عن حقه في الشفعة، والتنازل من الشفعة يمكن أن تكون صريحة كما يمكن أن تكون ضمنية. والتنازل الصريح هو الذي يشير مباشرة إلى التنازل عن إرادة الطرف الشفيع بالتنازل عن حقه في طلب الشفعة، بينما التنازل الضمني عن حق الشفعة هو ما تدل عليه ظروف القضية.

كما تسقط الأولوية في حالة انقضاء أربعة أشهر من تاريخ تسجيل عقد البيع، كما يسقط حق الشفاعة بزوال مال الشفيع قبل الحكم عليه بالشفاعة، كأن يكون صاحب العقار مصحوبًا بشرط باطل، وقد تحقق الشرط قبل الحق في الشفاعة، وفي هذه الحالة يسقط حقه في أخذ الشفعة وبالمثل، يسقط الحق في طلب الشفعة بسبب عدم امتثال الشفيع للإجراءات التي يقتضيها القانون في هذا الصدد.