أمر التغيير لعقود البناء

مصطلح “أمر التغيير” منتشر في كل مكان في صناعة البناء، ولكن من غير المحتمل أن تصادفه في أي مكان آخر. كممارس جديد، من المهم أن يكون لديك تعامل جيد مع أوامر التغيير؛ إنها حالة نادرة بالفعل حيث لا يكون لدى الأطراف أمر تغيير واحد متنازع عليه على الأقل. في إدارة المشروع، يعتبر أمر التغيير أحد مكونات عملية إدارة التغيير التي يتم فيها تنفيذ التغييرات في نطاق العمل (أو موجز المشروع) المتفق عليها من قبل العميل، المقاول والمهندس المعماري.

ما هو أمر التغيير؟

أمر التغيير: هو فقط المصطلح الصناعي لتعديل عقد البناء الذي يغير نطاق عمل المقاول. تقوم معظم أوامر التغيير بتعديل العمل الذي تتطلبه مستندات العقد (والذي بدوره يؤدي عادةً إلى زيادة سعر العقد) أو تعديل مقدار الوقت الذي يتعين على المقاول إكمال العمل فيه أو كليهما. لكي يكون هناك أمر تغيير صالح، يجب على المالك والمقاول الاتفاق على جميع الشروط.

أمر التغيير هو العمل الذي تتم إضافته إلى نطاق العمل الأصلي للعقد أو حذفه منه، مما يغير مبلغ العقد الأصلي و / أو تاريخ الانتهاء. قد يفرض أمر التغيير مشروعًا جديدًا للتعامل مع تغييرات مهمة في المشروع الحالي. أوامر التغيير شائعة في معظم المشاريع، وهي شائعة جدًا في المشاريع الكبيرة. بعد تشكيل النطاق الأصلي (أو العقد)، وإكماله بالسعر الإجمالي الذي يتعين دفعه والعمل المحدد الذي يتعين إكماله، قد يقرر العميل أن الخطط الأصلية لا تمثل تعريفها للمشروع النهائي بشكل أفضل. وفقًا لذلك، سيقترح العميل نهجًا بديلًا.

تتضمن الأمثلة الكلاسيكية لأوامر التغيير رغبة المالك في نقل موقع الجدار لاستيعاب بعض عناصر التصميم الأخرى، أو إضافة نافذة حيث لم يكن هناك أي شيء في الخطط الأصلية، أو تغيير تشطيب الأرضيات من البلاط إلى التيرازو. تُعرف هذه الأنواع من أوامر التغيير بأوامر التغيير الإضافية، ولكن هناك أيضًا أوامر تغيير تحذف أجزاء من العمل؛ تُعرف هذه الأوامر بأوامر التغيير الاستنتاجي وعادة ما تؤدي إلى انخفاض في سعر العقد.

توجد أوامر التغيير بسبب الطبيعة الديناميكية والمعقدة لمشاريع البناء؛ بالنسبة لمعظم المشاريع، ليس من الممكن توقع كل تحد أو متغير منذ البداية. يمكن معالجة الأخطاء أو الغموض في الخطط، ورغبة المالك في إجراء تغييرات جمالية على المشروع، وحاجة المالك لخفض التكاليف عن طريق أمر التغيير.

الأسباب الشائعة لإنشاء أوامر التغيير:

الأسباب الشائعة لإنشاء أوامر التغيير هي:

• أن يتم تقدير عمل المشروع بشكل غير صحيح.

• أن يكتشف العميل أو فريق المشروع العقبات أو الكفاءات المحتملة التي تتطلب منهم الخروج عن الخطة الأصلية.

• العميل أو فريق المشروع غير كفؤ أو غير قادرين على إكمال التسليمات المطلوبة في حدود الميزانية، ويجب إضافة أموال أو وقت أو موارد إضافية إلى المشروع.

• أثناء سير المشروع، يتم إدراك وطلب ميزات أو خيارات إضافية.

• عندما يبحث المقاول عن عناصر العمل لإضافتها إلى نطاق العمل الأصلي في وقت لاحق من أجل تحقيق أدنى سعر أساسي ممكن للعطاء، ولكن بعد ذلك يضيف عناصر العمل والرسوم مرة أخرى بمجرد تعيينهم. وهذه ممارسة استغلالية.

يُنشئ مدير المشروع عادةً أمر تغيير يصف العمل الجديد الذي يتعين القيام به (أو عدم القيام به في بعض الحالات)، والسعر الذي يجب دفعه مقابل هذا العمل الجديد. بمجرد تقديم أمر التغيير هذا والموافقة عليه، فإنه يعمل بشكل عام على تغيير العقد الأصلي بحيث يصبح أمر التغيير الآن جزءًا من العقد.

بنود التغييرات في العمل:

تحتوي معظم عقود البناء على بند “تغييرات في العمل” الذي يحدد إجراءات لمراجعة نطاق عمل المقاول. شرط “التغييرات في العمل” هو جزء أساسي من أي عقد بناء ويسمح للأطراف بالاتفاق مسبقًا على عملية لإجراء تغييرات على العمل وتسعير تلك التغييرات.

تبدأ عملية الموافقة على أمر التغيير عندما يطلب أحد أطراف العقد تغيير هذه الاتفاقية. يقوم المقاول بإعداد “اقتراح أمر التغيير” يعرض سعر العمل الإضافي. بمجرد موافقة المالك والمقاول على النطاق والسعر والجدول الزمني، يتم إعداد أمر تغيير رسمي مكتوب وتوقيعه من قبل جميع الأطراف. بعد ذلك، يشرع المقاول في أداء العمل المتغير.

على الأقل هكذا من المفترض أن تعمل. في ظل الظروف الميدانية، حيث يمكن أن تظهر الحاجة إلى تغييرات في العمل فجأة ويكون هناك ضغط مستمر للالتزام بالجدول الزمني، لا يتم اتباع العملية القياسية دائمًا ولا يتم تقليل أوامر التغيير بالضرورة إلى الكتابة. هل هذه التغييرات لا تزال ملزمة للأطراف؟ في معظم الحالات، نعم. حتى إذا لم يتبع الأطراف الإجراءات التعاقدية الخاصة بهم لإجراء تغييرات، فلا يزال بإمكانهم إلزام أنفسهم بتغيير الأوامر من خلال الكلمات أو السلوك الذي يتنازل عن بند “التغييرات في العمل”.

لذلك، على سبيل المثال، إذا كان العقد يتطلب أوامر تغيير مكتوبة وموقعة، لكن المهندس في المجال يوجه المقاول لإجراء تغيير في العمل على أساس أن الطرفين سيحددان سعرًا عادلًا لاحقًا، فلن يقوم المالك أن تكون قادرًا على رفض الدفع مقابل التغيير لمجرد أنه لم يكن كتابيًا.

توجيهات تغيير البناء:

أوامر التغيير ليست الطريقة الوحيدة للمالك لتغيير العمل. تسمح معظم العقود أيضًا للمالك بتغيير العمل من جانب واحد دون اتفاق من المقاول من خلال “توجيه تغيير البناء” أو (CCD). تذكر أن إصدار أمر التغيير يعتمد على اتفاقية بين المالك والمقاول فيما يتعلق بالنطاق والسعر والوقت. عندما يتعذر على الطرفين الاتفاق، يكون للمالك سلطة إصدار وثيقة تأمين واقعي، ويجب على المقاول إجراء التغيير حتى إذا كان المقاول لا يعرف المبلغ الذي سيتم دفعه مقابل العمل الإضافي.

بموجب عقود نموذج (AIA)، سيتم تحديد التعويض الإضافي أو وقت الانتهاء المستحق لـ (CCD) من قبل المهندس بدلاً من الاتفاق مع الطرفين؛ إذا لم يوافق المقاول، فيمكنه رفع دعوى ضد المالك بموجب العقد أو رفع دعوى. ما لا يستطيع المقاول فعله للأسف هو رفض تنفيذ العمل. يعد عدم تنفيذ عمل (CCD) خرقًا للعقد.

تكمن قيمة (CCD) من وجهة نظر المالك في أنها تقلل التأخير وتسمح للعمل بالمضي قدمًا حتى لو لم يتمكن الطرفان من الاتفاق على الوقت الإضافي أو المال الإضافي. ولكن يبدو أن تطبيق اتفاقية مكافحة الفساد ضد مقاول يتعارض مع قاعدة القانون العام التقليدية التي تنص على أن التعديلات على العقود يجب أن تكون متبادلة ومدعومة بالاعتبار. ومع ذلك، تطبق المحاكم بشكل روتيني أحكام اتفاقية مكافحة التصحر.

نصائح بشأن منازعات:

أوامر التغيير تخلق الكثير من العمل لمحامي البناء. لا يبدو أن المالكين والمقاولين يتفقون أبدًا على ما إذا كان هناك شيء ما يمثل تغييرًا (يكلف المزيد من المال) أو جزءًا من نطاق العقد الأصلي (ومُدرج في السعر الأصلي). في المرة القادمة التي تقاضي فيها اعتراضًا على أمر التغيير، ضع هذه النصائح في الاعتبار:

• إن معرفة ما إذا كان أمر التغيير مبررًا أم لا هو أمر محدد بالواقع. لتحديد ما إذا كان “التغيير” هو تغيير حقًا، انظر إلى مستندات ما قبل العطاء، والردود على طلبات الحصول على المعلومات، وأوامر العمل الميداني، ومسار تعامل الأطراف. ضع في اعتبارك أيضًا بنود ترتيب الأسبقية التي تحدد ما إذا كانت المواصفات المكتوبة أو الرسومات تحكم.

• غالبًا ما يقوم المقاولون بعمل إضافي دون الحصول أولاً على أمر تغيير مكتوب. إذا لم يكن لدى المقاول أمر تغيير مكتوب أو (CCD)، ففكر فيما إذا كان الطرفان قد تنازلوا عن الشرط من خلال كلماتهم أو أفعالهم.

• لا يؤدي تغيير أحد العقود إلى تغيير آخر بالضرورة. إذا نفذ المالك والمقاول أمر تغيير، لكن فشل المقاول في الحصول على أمر تغيير من المقاول من الباطن، فقد تكون هناك فجوة في نطاق العمل. تأكد من حصول عملاء المقاولين من الباطن على أوامر التغيير التي يستحقونها.

أمر التغيير هو مفهوم أساسي في صناعة البناء. تمنح أوامر التغيير المالكين والمقاولين المرونة لمعالجة ما هو غير متوقع. ولكن المرونة تأتي بتكلفة غالبًا في شكل أتعاب المحاماة. يمكنك المساعدة في تقليل هذه التكلفة من خلال تقديم المشورة للعملاء للتأكد من حصولهم على أوامر تغيير مفصلة ومكتوبة، وإذا لم يكن هناك شيء آخر، فقم بتوثيق كل شيء. إذا دار نزاع، فسيكونون سعداء بذلك.

من الشائع جدًا أن يتم رفض أوامر التغيير عندما يحين وقت دفع الفاتورة المستحقة لشخص ما بالحصول على موافقة شفهية، لكنهم نسوا الأمر لاحقًا أو أنهم غير مصرح لهم بالموافقة على التغييرات في التكلفة لعقد البناء المعتمد. عادة، يتم تحقيق ذلك من خلال نموذج أمر التغيير الذي تم إنشاؤه بواسطة مدير المشروع المعين لمشروع البناء.