الحيازة العكسية

مفهوم الحيازة العكسية:

هي مفهوم في قانون العقارات، يمكن بموجبه الحصول على سند ملكية عقارية لشخص آخر، والتي يحددها المساح من خلال حيازة الأرض لفترة طويلة من الزمن، على عكس المعاملات العقارية التقليدية التي يتم فيها تقديم تعويض عن الأرض، فإن الحيازة المعاكسة تتضمن الحصول على الأرض باستخدامها بما يتعارض مع حقوق المالك الحقيقي لفترة زمنية محددة، وخلال هذه الفترة الزمنية قد يكون مستخدم الأرض من الناحية الفنية قد تعدى على ممتلكات الغير، بعد هذه الفترة الزمنية قد يفقد المالك الحقيقي ملكيته للأرض، يختلف الوقت اللازم للحيازة المعاكسة حسب الولاية القضائية، على سبيل المثال قد تحتاج إلى خمس أو سبع أو عشر سنوات من الاستخدام أو بعض المدة الزمنية الأخرى.

توجد حيازة ضارة لوضع قانون تقادم على نزاعات الملكية، على سبيل المثال يمكن أن يطمئن مالك الأرض إلى أرضه دون خوف من أن الورثة الذين فقدوا منذ زمن طويل لمالك سابق من سنوات عديدة ماضية، حيث يمكنهم التقدم واستعادة حق ملكية الأرض، ومع الحيازة المعاكسة فإن الشخص الذي يحتل الأرض لسنوات عديدة يطالب بها.

استنادات عملية الحيازة المعاكسة:

يستند مفهوم الحيازة الضارة على عقيدة (laches)، مما يعني أن الفشل في تأكيد مطالبة أو حق في الأرض لفترة غير معقولة وغير مبررة، كما أنه لا يمكن أن يسبب ضررًا للآخر (على سبيل المثال أخذ حق الملكية بعيدًا عن مالك الأرض الذي افترض أنه خسر منذ فترة طويلة لن يعود الورثة ليأخذوا أرضه بعد سنوات)، إذا لم يقم مالك الأرض الحقيقي (الوريث المفقود منذ فترة طويلة) بإنفاذ حقوق الملكية الخاصة به في الوقت المناسب، فقد يفقد بشكل دائم مصلحته أو حقه في الممتلكات.

يمكن استخدام الحيازة السلبية ليس فقط لقطع الأراضي، ولكن أيضًا لأجزاء من هذه الأرض، على سبيل المثال إذا تسبب خطأ في تحديد خط الملكية المحدد في قيام أحد الجيران ببناء منزل على أرضك ولاحظت ذلك، ولم تمنعه فقد من أن يحصل على مطالبة دائمة بهذا القسم من عقارك، ومن أجل منع التملك المعاكس يجب عليك منع الجار من إكمال المنزل، حيث ينطبق نفس المبدأ على التحسينات الأخرى على الأرض.

يُطلق على الحيازة الضارة أحيانًا اسم “حقوق المستقطنين”، فإذا بقي المستقطن على الممتلكات للمدة الزمنية اللازمة لحيازة معاكسة ولم تتم إزالته خلال هذه الفترة الزمنية فقد يحصل المستقطن على حق ملكية الأرض، ومن أجل الحصول على حق الملكية بهذه الطريقة يجب ألا تتم إزالة المستقطنات من الممتلكات خلال هذه الفترة أو ستبدأ الساعة من جديد، بالإضافة إلى ذلك يمكن للمالك القانوني تجنب الحيازة المعاكسة من خلال منح إذن مؤقت للمحتل أو عن طريق تأجير العقار له.

هناك خمسة متطلبات للحصول على الأرض من خلال الحيازة المعاكسة، وتشمل هذه: الحيازة الفعلية للممتلكات والاستخدام الحصري للممتلكات ومفتوح الاستخدام وسيئ السمعة للممتلكات، كما أن الاستخدام العدائي أو العكسي للممتلكات والاستخدام المستمر للممتلكات، للمطالبة بحيازة معاكسة يجب عليك استخدام هذه الأرض، كما يفعل مالك العقار مجرد المشي على الأرض لا يثبت ذلك، كما يجب أن تغير أفعالك الأرض مثل المقاصة أو الزراعة أو التعدين أو السياج أو تشييد مبنى، يجب أن تكون هذه الإجراءات واضحة للعيان، مما يثبت أن المالك القانوني يمكنه أو كان ينبغي أن يعرف أن الأرض قيد الاستخدام، كما لا يمكن للمستأجرين أو الصيادين أو غيرهم ممن يستخدمون الأرض بإذن من المالك أخذ العقار من خلال الحيازة السلبية.