هناك العديد من المصطلحات القانونية المستخدمة في مجال البناء، ولكن معظمها ليس بنفس أهمية الإنجاز الأساسي أو الجوهري. يمكن أن يؤثر هذا المصطلح على الجميع في موقع العمل بطريقة أو بأخرى، ولهذا السبب يجب شرحه وتوضيحه بشكل صريح لكل طرف.
الإنجاز الجوهري:
الإنجاز الجوهري للبناء هو النقطة التي يصبح فيها المقاول غير مسؤول عن المشروع ويتولى المالك كامل المسؤولية. في هذا الوقت يجب أن يتلقى المقاول معظم، إن لم يكن كل، رصيد العقد. بشكل أساسي، من حيث الشخص العادي، يكون الإكمال الأساسي عندما يتم الانتهاء من العمل بشكل كافٍ.
ومع ذلك، هناك آراء حول وقت اكتمال العمل بالفعل. ذكرت بعض الدول أن الإنجاز الكبير هو عندما يمكن للمالك إما شغل المبنى أو استخدامه للغرض الذي كان يدور في ذهنه. لدى الدول الأخرى لوائح أكثر صرامة، لكنها جميعًا تترك ثغرات تجعل من الصعب معرفة الإجابة الصحيحة.
تم الانتهاء من البناء بشكل كبير لحماية كل من المالك والمقاول. إذا وصل المشروع إلى هذه النقطة بحلول الموعد النهائي، فيمكن للمقاول أن يذكر أنه انتهى في الوقت المحدد. ومع ذلك، يمكن للمالك الاستفادة من هذا إذا جاء الموعد النهائي وذهب ولم يحقق المشروع بعد الانتهاء الأساسي.
من الضروري أن يتفق المقاول والمالك على موعد تحقيق الإنجاز الأساسي للمشروع الحالي. يجب أن يكون هذا كتابيًا في العقد الأصلي حتى لا تكون هناك أسئلة عندما يحين وقت تغيير المبنى. بمجرد استيفاء هذا التاريخ والمواصفات، يمكن أن تبدأ المطالبات والضمانات والدفعات النهائية للمشروع.
يمكن للمقاولين تحصيل بقية الأموال المستحقة لهم ويمكن للمالكين إما تقديم مطالبة أو بدء فترة الضمان على المواد والمعدات التي تم تركيبها. هناك ثلاث طرق مختلفة لصياغة الإنجاز الجوهري للبناء في العقد وهي كما يلي:
1. شهادة الإشغال:
في معظم الأحيان، يذكر المقاولون أن الإنجاز الكبير للبناء سيكون ساري المفعول بمجرد حصول المبنى على شهادة الإشغال. ينص هذا بشكل أساسي على أن المبنى يمكن أن يكون به أشخاص بداخله وأنه يمكن استخدامه للغرض الذي تم تشييده من أجله.
2. قائمة العناصر التي تحتاج إلى الانتهاء أولاً:
الخيار الثاني للمقاولين والمالكين هو إنشاء قائمة بالعناصر التي يجب إكمالها قبل منح الإكمال الأساسي. يمكن أن تكون هذه القائمة قصيرة أو طويلة، اعتمادًا على المقاول والمالك، ولكن يجب على كل طرف الموافقة على هذه العناصر مسبقًا.
النبأ السار للمالك هو أنه لا يمكن إكمال الإكمال الأساسي حتى يتم الانتهاء من كل عنصر في القائمة، والخبر السار للمقاول هو أنه يمكنه توقيع كل شيء على المالك قبل أن يقرر المالك أنه يريد إكمال أي عمل آخر.
3. خبرة المقاول:
لن يرغب كل مالك في استخدام هذا الخيار، حيث إنهم يمنحون المقاول الخاص بهم العنان للقول عندما يعتقدون أن المبنى جاهز لإكمال كبير. ومع ذلك، يعد هذا خيارًا ممتازًا للمقاولين، حيث يمكنهم بعد ذلك استخدام خبراتهم لمعرفة ما إذا كان المبنى جاهزًا للاستخدام أم لا. قد يحاول بعض المقاولين الاستفادة من هذا الخيار، لكن العديد منهم سيتبع النهج المباشر والضيق حتى يكتسبوا سمعة كونهم عادلين وشاملين.
قد يحاول بعض المقاولين تخطي إدراج الإنجاز الأساسي في عقدهم مع المالك، لكن هذا لن يضرهم إلا على المدى الطويل. بعد كل شيء، يحتاج المقاولون إلى الوفاء بالمواعيد النهائية لكل مشروع لتحقيق أكبر قدر ممكن من المال، ويمكن أن يؤدي عدم الاتفاق على إكمال المشروع إلى تحويل أي ربح إلى خسارة بسهولة.
كل الرسوم الإضافية للمحامين والتقاضي هي التي تجعل المقاولين يتذكرون إضافة شرط الإنجاز الأساسي إلى عقودهم مع كل مالك يعملون معه. بينما قد تكون هذه البنود في العقد، يجب على كل مقاول التأكد من إعادة قراءتها لكل مشروع للتأكد من أنها تنطبق على المشروع الحالي. نظرًا لاختلاف كل مشروع، فقد لا يكون من الممكن التوصل إلى اتفاقية إنجاز أساسية واحدة، وسيحتاج المقاولون إلى التحلي بالمرونة مع كل مشروع.
بالطبع، الهدف الرئيسي هو الحصول على إنجاز كبير كتابيًا ومتفق عليه من قبل جميع المعنيين، بحيث يبتعد الجميع عن المشروع سعيدًا وبما يتوقعونه. حتى عندما تكون اللغة محددة، لا يرغب كل من المقاولين والمالكين حقًا في اتباع مسار العمل المحدد في لغة العقد. هذا يتحدى قدرة الاستشاري على أن يكون محايدًا وعادلاً مع اتباع إرشادات العقد وتلبية احتياجات الأطراف لإنهاء العقد.
