أنواع الرهن العقاري

الرّهن هو أداة ديون مضمونة بضمان الممتلكات العقارية المحددة. ويلتزم المُقترض بتسديدها مع مجموعة مدفوعات محددة مسبقاً.

مزايا الرهن العقاري:

• من المعروف أيضا أن للقروض العقارية “الامتيازات ضد الممتلكات” أو “المطالبات على الممتلكات.” حيث إذا توقف المقترض عن دفع الرهن العقاري، يُمكن للمقرض حبس الرهن، إنّها شكل من أشكال الحق غير المادي.
  
• مع الرّهن العقاري ذو السعر الثابت، يدفع المُقترض نفس سعر الفائدة طوال مدَّة القرض.
  
• كذلك تشمل الحصة المتزايدة لسوق المقرض غير البنوك.
  

أنواع الرهون:

الرهون العقارية تأتي في أشكال كثيرة. والرهون العقارية الأكثر شعبية هي:

• ثابتة لمدة 30 عاماً وأيضاً يوجد رهون ثابتة لمدة 15 عاماً.
  
• بعض الرهون يمكن أن تكون قصيرة تصل إلى خمس سنوات.
  
• البعض يُمكن أن يكون 40 سنة أو أكثر.
  
• يؤدي تمديد الدفعات على مدار سنوات عديدة إلى تقليل الدفع الشهري، لكنه يزيد من مقدار الفائدة الواجب دفعها.

الرهن العقاري ذو السعر الثابت:

يدفع المقترض نفس سعر الفائدة طوال مدة القرض. ولا يتغيّر المبلغ الشهري الأساسي ودفع الفائدة من دفع الرهن العقاري الأول إلى الأخير. وإذا ارتفعت أسعار الفائدة في السوق، فلن يتغيّر دفع المقترض. أمّا إذا انخفضت أسعار الفائدة بشكل كبير، فقد يكون المقترض قادر على تأمين هذا المُعدَّل الأدنى، من خلال إعادة تمويل الرهن العقاري. ويُسمَّى الرهن العقاري ذو السعر الثابت بالرهن “التقليدي”.

الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل:

مع هذا النوع يتم تحديد سعر الفائدة لفترة أولية ثم يتقلَّب مع أسعار الفائدة في السوق. وغالباً ما يكون سعر الفائدة المبدئي أقل من سعر السوق، الأمر الذي يمكن أن يجعل الرهن العقاري أكثر سهولة على المدى القصير، لكن ربما يكون أقل تكلفة على المدى الطويل. وإذا زادت أسعار الفائدة في وقت لاحق، فقد لا يتمكَّن المقترض و من تحمل مدفوعات شهرية أعلى. وأسعار الفائدة يمكن أن تنخفض أيضا. وفي كلتا الحالتين، لا يمكن التنبؤ بالدفعات الشهرية بعد المدة الأولى.
ويُمكن أن تتضمن الأنواع الأخرى الأقل شيوعاً من القروض العقارية، مثل: القروض العقارية ذات الفائدة فقط، أذرع الدفع ذات الدفع الرباعي، جداول زمنية معقدة للسداد. ويستخدمها المقترضون المتطورون على أفضل وجه. وواجه العديد من مالكي المنازل مشكلة مالية مع هذه الأنواع من القروض العقارية خلال فقاعة الإسكان، في أوائل العقد الأول من القرن العشرين.
كذلك إنّ معظم الرهون العقارية المستخدمة لشراء منزل والرهون العقارية إلى الأمام. والرهن العقاري العكسي هو لأصحاب المنازل الذين يبلغون من العمر 62 عاماً أو أكبر، الذين يتطلعون إلى تحويل جزء من الأسهم في منازلهم إلى أموال نقدية. وهؤلاء أصحاب المنازل يقترضون مقابل قيمة منزلهم ويتلقون المال كمبلغ إجمالي أو دفعة شهرية ثابتة أو خط ائتمان. ويصبح رصيد القرض بالكامل مستحقاً وقابل للدفع عندما يموت المقترض أو يبيع المنزل.

ملاحظة: تم استخدام القروض العقارية من قبل الأفراد والشركات؛ لإجراء عمليات شراء كبيرة للعقارات دون دفع سعر الشراء بالكامل مقدماً.

الخلاصة:

الرهون العقارية وربما أكثر من أي قروض أخرى، تأتي مع الكثير من المتغيرات، بدءاً بما يجب سداده ومتى. ويجب على مشتري المساكن العمل مع خبير الرهن العقاري؛ للحصول على أفضل صفقة على ما قد يكون واحداًص من أكبر الاستثمارات في حياتهم.

مفاهيم ومصطلحات:

مفهوم بناء المجتمع:

هو نوع من المؤسسات المالية التي تقدم الخدمات المصرفية وغيرها من الخدمات المالية لأعضائها.

إعادة تمويل الرهن العقاري:

يأخذ إعادة صياغة الرهن العقاري باقي مدفوعات الفائدة والفوائد المتبقية من الرهن. ويعيد حسابها بناءً على جدول إطفاء جديد.

مفهوم تأمين الرهن العقاري مقدماً:

هو قسط تأمين يتم جمعه على قروض إدارة الإسكان، في الوقت الذي يتم فيه تقديم القرض في البداية.

مفهوم نقاط الإنشاء:

هي رسم يدفعه المقترضون للمقرضين أو موظفي القروض؛ لتعويضهم عن تقييم ومعالجة والموافقة على قروض الرهن العقاري.

مفهوم مدة إعادة تمويل:

يشير معدل إعادة التمويل والفترة الزمنية إلى إعادة تمويل الرهن العقاري الحالي؛ لغرض تغيير الفائدة و/ أو مدة الرهن العقاري.

مفهوم قرض البالون:

هو نوع من القروض التي لا تستهلك بالكامل خلال مدة صلاحيتها؛ نظرًا لأنه لم يتم إطفاؤه بالكامل، حيث يلزم دفع دفعة بالون في نهاية المدة لسداد الرصيد الرئيسي المتبقي من القرض.

مفهوم المدة الزمنية:

تشير المدة إلى السنوات التي تستغرقها لاستلام التكلفة الحقيقية للسند، مع مراعاة القيمة الحالية لجميع الكوبونات المستقبلية والمدفوعات الرئيسية.