الأسباب القانونية للتخلية في قانون إيجار العقار

ما هي الأسباب القانونية للتخلية في قانون إيجار العقار؟

هذا الموضوع من أهم المواضيع الذي يرد عليه الكتير من القضايا والنزاعات كثيراً في المحاكم، لذلك عندما يأتي إليك شخص يطلب منك أنت كمحامي تخلية عقاره الذي أجره إلى شخص أخر فما عليك أنت سوى تطبيق المادة 17 من قانون إيجار العقار المعدل والتي تنص على: لا يجوز للمؤجر أن يطلب تخلية العقار الخاضع لأحكام القانون التجاري إلا لأحد الأسباب التي تم نصوص عنها.
1– إذا لم يدفع المستأجر قسط الإيجار رغم مرور 7 سبعة أيام على استحقاقه وإنذار المؤجر له بعد انقضائها بوساطة الكاتب العدل بوجوب دفعة خلال ثمانية أيام من تاريخ تبليغه بالإنذار، وتكون مصاريف الإنذار وافي في هذه الحالة على المستأجر ولا يستفيد المستأجر من هذه الحماية إلا مرة واحدة في السنة، والواحدة التي تبدأ من الإنذار الأخير، يجوز للمؤجر بعدها أن يطلب التخلية إذا لم يدفع المستأجر القسط المستحق خلال 15 خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه.
2- إذا أجرّ المستأجر المأجور أو تنازل عن الإيجار كلاً أو جزءاً دون موافقة تحريرية من المؤجر أو أسكن معه في المأجور غير من ذكروا في المادة الثالثة عشرة من القانون التجاري.
3- إذا أحدث المستأجر بالمأجور ضرراً جسيماً عمداً أو إهمالاً.
4– إذا أحدث المستأجر تغييراً جوهرياً في المأجور دون موافقة المؤجر التحريرية.
5- إذا استعمل المستأجر المأجور خلافاً للغرض المبين في عقد الإيجار.
6- إذا ترتب على استعمال المستأجر للمأجور إساءة إلى سمعة المؤجر.
7- إذا أصبح العقار المأجور غير مسكون مدة تزيد على 45 خمسة واربعين يوماً دون عذر مشروع.
8- إذا بنى المستأجر أو زوجه أو أحد أولاده القاصرين عقاراً للسكنى في حدود المدينة التي يقيمون فيها عادة.
9- إذا تملك المستأجر أو زوجه أو أحد أولاده القاصرين، أو كان يملك أي منهم في حدود المدينة التي يقيمون فيها عادة عقاراً صالحاً للسكنى يمكن تخليته قانوناً أو كان خالياً أو أخلي ولو أجره للغير بعد خلوّه.
10- إذا أراد المالك هدم العقار لإعادة بنائه بشكل يشتمل على وحدتين سكنيتين فأكثر أو بشكل عمارة وفق التصميم الأساسي للمنطقة التي يقع فيها العقار.
11- إذا أراد المالك إضافة طوابق جديدة إلى بناء قائم وكانت تخلية المأجور كلا أو جزءاً ضرورية بالقدر الذي تقتضيه طبيعة العمل.
12- إذا استجدت بعد العقد ضرورة تلجأه هو أو أحد من أولاده المتزوجين إلى سكنى العقار المأجور، ولم يكن لأي منهم أو لزوجه أو أحد أولاده القاصرين، عقار سكنى على وجه الاستقلال يستطيع أن يسكنه في حدود المدينة التي يقيم فيها عادة.
ويعتبر من قبيل الضرورات الملجئة بوجه خاص:
أ – إذا كان المؤجر من منتسبي دوائر الدولة أو القطاع الاشتراكي سواء داخل الدولة أم خارجه ونقل إلى المدينة التي يقع فيها عقاره السكني بناء على مقتضيات المصلحة العامة أو انتهت خدمته لأي سبب كان.
ب – إذا كان المؤجر ممّن ذكروا في البند أ وأنهى دراسته أو تدريبه خارج الدولة وعاد إلى المدينة التي يقع فيها عقاره السكني.
ج – إذا كان المؤجر موظفاً معارة خدماته إلى خارج الدولة أو طالب بعثة أو زمالة أو إجازة دراسية أو طالباً يدرس في الخارج بموافقة الجهات الرسمية للدولة وعاد إلى المدينة التي يقع فيها عقاره السكني بعد انتهاء مهمته الوظيفية أو الدراسية.

د – إذا كان المؤجر من منتسبي دوائر الدولة أو القطاع الاشتراكي وأخطر من جهة مخولة بإخلاء الدار أو الشقة الحكومية التي يسكنها.

ه – إذا كان المؤجر قد صدر عليه حكم مكتسب درجة البتات بإخلاء العقار السكني الذي يشغله بصفة مستأجر دون أن يكون سبب التخلية ناشئاً عن فعله أو امتناعه.
و– إذا عاد الأسير أو المفقود إلى المدينة التي تقع فيها الدار المؤجرة سواء أكانت مسجلة باسمه أم باسم زوجه أم باسم أحد أولاده القاصرين.

13- إذا أصبح المأجور أيلاً للسقوط.
14- إذا مضت على عقد الإيجار مدة 12 اثنتي عشرة سنة.

ما هي الإجراءات القانونية للتخلية في قانون إيجار العقار؟

1- يشترط لتطبيق الفقرتين 11 من المادة السابعة عشرة من القانون التجاري، أن يوجّه المالك إنذاراً إلى المستأجر مرفقة به صورة مصدقة من إجازة البناء قبل مدة لا تقل عن تسعين يوماً من تاريخ طلب التخلية وأن يشرع بالهدم والبناء خلال مدة لا تزيد على تسعين يوماً من تاريخ التخلية الفعلية.
2- إذا لم يسكن المؤجر العقار الذي أخلي للسبب المنصوص عليه في الفقرة 12 من المادة السابعة عشرة من القانون التجاري خلال مدة تسعين يوماً أو سكنه ولم يستمر على سكناه مدة 3 ثلاث سنوات متواصلة من تاريخ الإخلاء أو لم يباشر الهدم والبناء في العقار الذي أخلي بمقتضى الفقرات 13،11 من المادة السابعة عشرة بدون عذر مشروع فللمستأجر الحق في شغل المأجور بالشروط السابقة الواردة في عقد الإيجار أو طلب التعويض عن الأضرار إصابته بسبب التخلية.