التزام المؤجر بضمان العيوب الخفية أو فوات الوصف

ما هي شروط ضمان المؤجر للعيوب الخفية؟

1- أن يكون العيب مؤثراً:

العيب: هو عبارة عن الأذى الطارئ الذي يخلو من الفطرة السليمة، وحتى يكون العيب مؤثراً يجب أن يحول دون الانتفاع بالعين أو بأحد ملحقاتها أو ينقص من هذا الانتفاع نقصاً كبيراً مثل الرطوبة التي تصيب المنزل وتؤثر على الصحة وللقاضي السلطة التقديرية فيما إذا كان العيب عيباً مؤثراً أم لا فقد لا يكون العيب مؤثراً إذا جرى العرف بالتسامح فيه.

2- أن يكون العيب خفياً:

يجب أن لا يكون العيب ظاهراً بحيث يسهل على المستأجر أن يتبين وجوده بفحص المأجور بعناية الرجل المعتاد، كما لا يعتبر العيب خفياً إذا كان المستأجر عالماً به عند التعاقد، ويعتبر العيب خفياً حتى وإن كان بوسع المستأجر كشفه ببذل جهد معقول إذا لم يكتشفه نتيجة تأكيد المؤجر خلو المأجور من العيب أو تعمد إخفاء العيب. ولا يشترط في العيب أن يكون قديماً أي قبل أبرام العقد التجاري. فالعيب الذي وقع بعد تسلم المأجور مضمون كالعيب القديم.

متى ينشأ ضمان التعرض والاستحقاق في عقد البيع؟

ينشأ الضمان التعرض والاستحقاق في عقد البيع على الطرف البائع عندما يحصل الطرف المشتري على الشيء المبيع ومن ثم يجب على الطرف البائع أن يقوم بجميع التزاماته، ومن بينها تمكين المشتري من المبيع والانتفاع به انتفاعا هادئا، وفي حالة ثبوت ملكية المبيع للغير كله أو بعضه فيقع عليه الالتزام بالتعويض إذا كان له مبرر أي ضمان الاستحقاق. إلا أن البائع يلتزم بالتزام واحد وأصيل وهو ضمان التعرض، أما ضمان الاستحقاق فهو نتيجة يلجأ إليها في حالة فشل هذا الأخير في تنفيذ التزامه أي عدم تمكنه من التنفيذ العيني فيتوجب عليه حينها القيام بالتنفيذ بمقابل (ضمان الاستحقاق) ويقصد به ثبوت حق للغير على المبيع مهما كان هذا الحق سواء كان عيني كالملكية أو حق متفرع عنها كحق الارتفاق أو حق غير عيني كحق الإيجار أو كان هذا الاستحقاق كلياً أو جزئياً.

ومن الممكن أن تضاف إلى جملة ضمان التعرض والاستحقاق في عقد البيع كلمة (عدم) وذلك من أجل أن تتغير الجملة وتصبح: ضمان عدم التعرض وهذا التغير في الجملة يعمل على تغير المعني. وحيث يقصد (بضمان التعرض) ترتيب المسؤولية المالية على البائع في رد الثمن أو التعويض للمشتري في حالة الاستحقاق فيقصد (بضمان عدم التعرض): هو التكفل أي أن البائع يكفل ويضمن للمشتري عدم تعرض أحد له في المبيع.

ومن الممكن أن يطلب المشتري شخصاً يكون كفيلاً من البائع قبل إبرام العقد والغاية من ذلك هو الرجوع بالضمان على الكفيل في حالة إعسار البائع لأنه يبقى ملتزماً إلى جانبه ويتحقق هذا الالتزام إذا كان سبب التعرض قائماً وقت إبرام البيع سواء بفعل البائع أو بفعل الغير ويحرم المشتري كلياً أو جزئيًا من المبيع فلا يكفي مجرد الخوف.

هل يعتبر تملك البائع للعقار بالتقادم المكسب تعرضا للمشتري؟

تعددت الآراء حول تملك البائع للعقار بالتقادم المكسب تعرضاً للمشتري حيث استقر: على أن البائع لا يستطيع في هذه الحالة أن يحتج بالتقادم على المشتري، لأنه ملتزم بالضمان وهذا الالتزام أبدي لا يسقط بالتقادم ويحق للمشتري في هذه الحالة أن يتمسك بقاعدة (من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض) إلا أن هذا الرأي مردود عليه على أساس أنه متى تم فعلاً التعرض من البائع كان للمشتري دعوى الرجوع عليه وهذه الدعوى تسقط كسائر الدعاوى بانقضاء 15 سنة من وقت وقوع التعرض.

إلا أنّ هذه الأراء بحسب القضاء انشطر إلى شطرين: فالأول يؤيد أراء المحكمة في النقض الفرنسي، أما من جهة الثانية فله وجهة نظر أخرى، على أساس أن التزام البائع ابدي أي أنه في حالة وقوع تعرض ولو بعد مضي 15 سنة وجب على البائع الضمان أما إذا وقع التعرض فعلًا وسكت عليه المشتري ومضى على وضع يد البائع 15 سنة انقلب سببا مشروعا للتملك، لا يحول دون التزام البائع بالضمان .أما فيما يخص ( اجتهادات المحكمة العليا ) فإننا لم نجد أي قرار أو اجتهاد يخص هذه النقطة بالتفسير وعليه نرجع إلى موقف القضاء الفرنسي لأنه الأقرب للصواب في نظرنا.

ما هي خصائص ضمان عدم التعرض الشخصي؟

 خصائص ضمان التعرض الشخصي حيث يتصف الالتزام بضمان التعرض الشخصي بالخصائص التالية:

1- عدم قابليته للتجزئة: فهو التزام بعدم القام عن أي فعل من شأنه أن يعمل على امتناع الطرف المشتري من الانتفاع من المبيع كلياً أو جزئياً، فلا يمكن أن ينفذ البائع جزء منه دون الآخر. فإذا كان المبيع قابل للانقسام وتعدد البائعون فلا يجوز لأي منهم أن يتعرض للمشتري في أي جزء من المبيع، وذلك لأن هذا الالتزام لا يقبل التنفيذ الجزئي وبالتالي فإن الدفع بالضمان بدوره لا يقبل التجزئة.

2- أنه التزام مؤبد: فلا يستطيع الطرف البائع من أن يرفض للطرف المشتري على انعقاد عقد البيع حتى لو تم ذلك في وقت طويل، ولقد أخذ المشرع الجزائري بمبدأ أبدية الضمان ووضح ذلك في المادة 371 من القانون المدني ونص على أن (التزام البائع بضمان تعرضه الشخصي ابدي لا يسقط بالتقادم) فالالتزام بالضمان من شأنه أن يمنع البائع من التمسك بالتقادم المكسب والمسقط على السواء وهذا ما جرى عليه قضاء محكمة النقض الفرنسية، أما محكمة النقض المصرية ذهبت إلى أن الالتزام بالضمان لا يحول دون اكتساب البائع للملكية بالتقادم المكسب وإن كان يحول دون سقوط دعوى صحة ونفاذ عقد البيع بالتقادم، وأن قضاء محكمة النقض الفرنسية قضاء منطقي يتفق مع القول بأبدية الالتزام بالضمان فهو الأرجح.

3- انتقال الالتزام بالضمان إلى الورثة: إن البائع في الالتزام بالضمان يعتبر في هذه الحالة الطرف المدين ويتضمن هذا البائع بالامتناع عن القيام بأي تعرض للمشتري في المبيع؛ لأنه خرج من ملكيته فلا يمكن التصرف فيه لأنه أصبح ملكاً للمشتري، أما بالنسبة للدائن فهو الذي يلزم البائع بتنفيذ التزامه والامتناع عن أي تعرض يحول دون انتفاعه بملكية المبيع وبما أن المدين هو البائع. قد يكون التعرض تعرضا ًمادياً أو قانونياً سواء كان مباشراً أو غير مباشر في كلتا الحالتين، إلا أن التقسيم الأول هو الشائع.

ما هي شروط ضمان عدم التعرض الشخصي؟

1- التعرض المادي (trouble de fait): هو الذي لا يعتمد فيه البائع إلى أي حق من الممكن أن يطالب بإدعاءه، بحيث يترتب عليه حرمان المشتري من الانتفاع بالمبيع كلياً أو جزئياً وقد يكون مباشرا ً(كاغتصاب البائع للعين المبيعة من المشتري) وقد يكون غير مباشر (كما إذا تسبب البائع في أن تصدر جهة الإدارة قراراً يحد من الانتفاع بالأرض المبيعة).

وهذا التقسيم بدوره يتفرع إلى قسمين: الأول؛ أعمال مادية محضة: كقيام شخص ببيع براءة اختراعه ثم يقوم باستغلالها بعد ذلك، فإن هذا الاستغلال يعتبـر تعرضاً، أما إذا تعرض البائع للمشتري بعمل من أعمال التعدي أو العنف فإنه يكون مسؤولاً عن عمله كأي شخص أخر ارتكب عملاً غير مشروع، لا كبائع ملتزم بضمان عدم التعرض.

أما القسم الثاني: أعمال مادية ناتجة عن تصرفات قانونية:حيث أن أي عمل أو فعل قانوني يصدر من البائع إلى الغير يعد عملاً مادياً بالنسبة للمشتري؛ لأنه ليس طرفاً في هذا التصرف. ومثال ذلك أن يقوم البائع ببيع الشيء مرتين فهنا نكون أمام تعرض مزدوج فهو تعرض من المشتري الثاني (يعتبر كغير لأنه استمد حقه من تصرف البائع) وعليه فإن مصدر هذا التعرض وأصله هو البائع.

2- التعرض القانوني: (trouble de droit):هوالتعرض الذي يعتمد فيه الطرف الدين الذي يعتبر البائع إلى حق (كما إذا ادعى أنه مالك للمبيع أو صاحب حق عيني كحق انتفاع أو ارتفاق أو صاحب حق عيني آخر)،(trouble de droit atteinte fondée sur un droit prétendu)، كما قد يستند البائع إلى حق سابق عن عقد البيع أو لاحق له كأن يبيع البائع عقار للمشتري دون أن تتم إجراءات الشهر التي تؤدي إلى نقل الملكية وخلال هذه المدة يرفع البائع دعوى على المشتري باعتباره أنه لا يزال مالكًا للعقار، ففي هذه الحالة يستطيع المشتري أن يدفع بضمان البائع لتعرضه، إذ أنه لا يجوز الاسترداد لمن وجب عليه الضمان.

وفي حال تم حدوث أي أذى أو عيب للشيء المبيع بفعل قوه قاهرة أو بفعل المشتري، ففي هذه الحالة لا يستطيع المشتري إلغاء العقد بفسخه أو استرجاع المبيع. إلا أنه إذا قام المشتري برفع دعوى الضمان قبل هلاك المبيع، فالأصل أنه يستمر بالدعوى ولا أثر للهلاك إذا ما تحققت شروط الدعوى قبل الهلاك.