إن القاعدة العامة في القانون المدني هي أنه يجوز للمستأجر أن يتنازل لغيره عن الإيجار وله أن يؤجر حقه من الباطن، ويثبت هذا الحق للمستأجر من عقد الإيجار ذاته من دون حاجة إلى اتفاق خاص يقضي بمنحه إياه. ويصح أن يرد تصرف المستأجر على كل المأجور أو على جزء منه. ومن الجائز أن يحرم المستأجر من هذا الحق من خلال الشرط المانع.
ما هو الشرط المانع؟
الشرط المانع: هو الشرط الذي بمقتضاه يحرم المستأجر من حقه بالتنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن، ويجب أن يكون الشرط المانع قاطعاً في دلالته ولا يجوز التوسع فيه. وكما لا يشترط أن يذكر صراحة في عقد الإيجار.
ومن الجدير بالذكر أنه يجب أن يكون للمؤجر مصلحة من التمسك بالشرط المانع، وإلا فهو يعتبر متعسف باستعمال حقه وللمحكمة أن تمنعه من هذا التمسك وإذا وجد الشرط المانع في عقد الإيجار وجب على المستأجر مراعاته وعدم التنازل أو الإيجار من الباطن، فإذا خالف المستأجر هذا الشرط يكون للمؤجر أن يطلب منه تنفيذ التزامه بعدم التنازل عن حقه في الإيجار أو الإيجار من الباطن، لذلك يحق للمؤجر أن يخرج (المتنازل له أو المستأجر الجديد في الإيجار من الباطن).
وكذلك يثبت للمؤجر حق الامتياز على المنقولات الموجودة في المأجور وأيضاً يستطسع المؤجر أن يطلب فسخ عقد الإيجار الأصلي والمطالبة بالتعويض عمّا لحقه من ضرر بسبب مخالفة المستأجر لالتزامه.
ما هي آثار الإيجار الباطن؟
تنشأ عن الإيجار من الباطن علاقات ثلاث وهي:
1- علاقة المستأجر الأصلي بالمستأجر الباطن:
تكون العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن علاقة مؤجر بمستأجر ويحكمها عقد الإجارة من الباطن حتى لو كانت شروطه تختلف عن شروط العقد الأصلي. وسواء كانت مدة العقد الأول أطول أو أقصر من مدة العقد الثاني. فإذا كانت مدة العقد الثاني أطول من مدة العقد الأول فهنا الإجارة تكون صحيحة طيلة المدة الأولى وما يزيد عنها يكون العقد موقوف على إجازة المؤجر الأصلي.
ويظهر المستأجر الأصلي باعتباره مؤجراً ويلتزم بجميع التزامات المؤجر أما بالنسبة للمستأجر الثاني فيلتزم بالتزامات المستأجر، ومن الجدير بالذكر بأنه إذا فسخ عقد الإيجار الإصلي لأي سبب فإن عقد الإيجار
من الباطن ينتهي حتماً معه.
2- علاقة المستأجر الأصلي بالمؤجر
تظل علاقة المستأجر الأصلي بالمؤجر بالرغم من وجود عقد الإيجار من الباطن وتخضع لأحكام عقد الإيجار المبرم بينهما. فيبقى المستأجر الأصلي مسؤولاً تجاه المؤجر عن الالتزامات التي ترتبت بذمته بمقتضى عقد الإيجار كما يبقى المؤجر بدوره أيضاً مسؤولاً تجاه المستأجر الأصلي عن الالتزامات التي رتبها ذات العقد، وإذا قبل المؤجر الإيجار من الباطن بدون إبداء أي تحفظ سواء كان قبوله صريحاً أو ضمنياً كأن يستوفي الأجرة مباشرة من المستأجر من الباطن. فهنا يبرئ المستأجر الأصلي من كل التزاماته قبل المؤجر فلا يبقى لهذا الاخير إلا أن يرجع بحقوقه على المستأجر من الباطن.
3- علاقة المستأجر من الباطن بالمؤجر الأصلي
لا توجد علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن بالمؤجر الأصلي لعدم وجود عقد بينهما. فليس للمؤجر قبض الأجرة من المستأجر الثاني إلا اذا أحاله المستأجر الأول إليه أو وكله بقبضها، لكن إذا قبل المؤجر الإيجار من الباطن سواء كان ذلك القبول صريحاً أو ضمنياً فتولد علاقة مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن يستطيع كل منهما أن يرجع على الأخر بدعوى مباشرة دون حاجة إلى توسط المستأجر الأصلي، أما في حالة عدم قبول المؤجر للإيجار من الباطن فلا يجوز للمؤجر الرجوع على المستأجر ولا يجوز لهذا الأخير الرجوع على المؤجر إلا عن طريق الدعوى غير المباشرة.
