انتهاء عقد الإيجار

ينتهي عقد الإيجار بإنهاء مدته وقد ينتهي قبل انتهاء مدته وقد تتوافر أسباب قانونية لتخلية المأجور.

ما هي الأسباب القانونية لتخلية المأجور؟

1- انقضاء عقد الإيجار بانقضاء مدته:

إذا اتفق المتعاقدين على مدة ينتهي بها عقد الإيجار فإنه ينتهي بانتهائها دون الحاجة إلى التنبيه بالإخلاء ما دام التنبيه غير مشترط في العقد. أما إذا اتفق المتعاقدين على تحديد مدة معينه للإيجار واشترطا أن العقد لا ينتهي إلا إذا نبه أحد المتعاقدين الآخر قبل فوات هذه المدة بوقت معين، فهنا عقد الإيجار لا ينتهي إلا إذا قام المتعاقد بتنبيه المتعاقد الآخر بانتهاء المدة. وقد يتفق المتعاقدان على امتداد العقد إلى فترة أخرى إذا لم يحدث التنبيه. فلو اتفق المؤجر المستأجرعلى أن عقد الإيجار المبرم بينهم ينتهي بعد ستة أشهر من تاريخ إبرامه بشرط أن ينبه المؤجر المستأجر بانتهاء المدة وإلا فإن العقد يمتد إلى ستة أشهر أخرى.
فهنا إذا لم يقم المؤجر بتنبيه المستأجر فإن العقد سيمتد إلى ستة أشهر أخرى، أما إذا لم يحدد في عقد الإيجار مدة معينة فيعتبر العقد منعقداً للمدة المحدده لدفع الأجرة.

2- التجديد الضمني:

يقصد بالتجديد الضمني هو بقاء المستأجر بعد إنتهاء عقد الإيجار في المأجور برضا المؤجر ودون اعتراضاً منه. والتجديد الضمني للإيجار يتم بإيجاب وقبول ضمني، فبقاء المستأجر في المأجور هو الإيجاب الضمني وعلم المؤجر وعدم اعتراضه على هذا البقاء هو القبول الضمني، وحتى يكون الإيجار الضمني صحيحاً يجب أن يكون قطعياً. بمعنى أن يبقى المستأجر في المأجور قاصداً تجديد العقد، فلا يعتبر بقاء المستأجر في المأجور إيجاراً ضمنياً إذا كان بقائه نتيجة مرض أو أي سبب آخر حال بينه وبين تخلية المأجور، وكذلك سكوت المؤجر لا يعتبر في كل الأحوال قبول لهذا البقاء، فقد يكون لدى المؤجر حكم تخلية، ومع ذلك نجده قد ترك المستاجر مدة معينة في المأجور حيث تعتبر من قبيل التسامح.

ما هي الآثار التي تترتب على التجديد الضمني؟

تترتب على التجديد الضمني عدة آثار وهي:

1: التجديد الضمني:

هو عقد إيجار جديد لا مجرد امتداد لعقد الإيجار الأصلي ويترتب على هذا الأثر عدة نتائج:

1- يجب أن يكون كل من المتعاقدين متمتعاً بالأهلية اللازمة لإبرام عقد الإيجار وقت التجديد الضمني، أما في امتداد الإيجار فيكفي أن يكون الطرفين متمتعين بالأهلية وقت انعقاد العقد الأصلي.
2- إذا كان الإيجار القديم ثابت بسند رسمي جاز التنفيذ بهذا السند في حالة امتداد الإيجار، أما في حالة تجديد الإيجار فلا يمكن التنفيذ بيه لأنه قاصرعلى الإيجار القديم الذي انتهى.

3- لا يعتبر الإيجار الجديد في حالة التجديد الضمني ثابت التاريخ، إذا الإيجار القديم الأصلي ثابت التاريخ فهذا عقد وهذا عقد آخر مستقل عنه، أما في امتداد الإيجار فيعتبر تاريخ العقد الأصلي تاريخاً للعقد ولمدة الامتداد.

2- شروط التجديد الضمني هي نفس شروط الإيجار السابق:

ينعقد التجديد الضمني بنفس الشروط التي انعقد بها عقد الإيجار القديم عدا فيما يتعلق بالمدة، فيكون التجديد الضمني بنفس مقدار الأجرة وبنفس طريقة دفعها وبكل الشروط التي اتفق عليها المتعاقدين في العقد القديم، وكل هذا الكلام ما لم يوجد اتفاق يفيد عكس ذلك في التجديد الضمني، فلو قال المستأجر إلى المؤجر لن أقبل التجديد ما لم تنقص الأجرة وسكت المؤجر وبقى المستأجر في العقار دون أي اعتراض من المؤجر، فهنا يعتبر التجديد الضمني الذي حصل حاصلاً بالأجرة التي عرضها المستأجر أي الأجرة الجديدة، واستثنى القانون المدة من هذه الشروط فالتجديد الضمني لا يعقد بنفس مدة العقد القديم حيث ينعقد التجديد الضمني لمدة دفع الأجرة وينتهي بانتهاء هذه المدة بناءاً على طلب أحد المتعاقدين.

3- انتقال التأمينات العينية التي قدمها المستأجر:

إذا كان المستأجر قد قدم في الإيجار القديم رهناً تأمينياً أو رهناً حيازياً لضمان التزاماته الناشئة من العقد، فإن هذه التأمينات العينية تنتقل في التجديد الضمني دون حاجة إلى اتفاق جديد، أما إذا كان الغير هو الذي قدم التأمين كأن يكون كفيلاً عينياً أو شخصياً فإن هذا التأمين لا ينتقل إلى التجديد الضمني إلا بموافقة الكفيل بانتقاله، لأن الغير لم يكن طرفاً في التجديد الضمني، وإذا وافق على انتقاله يجب أن يسجل قبوله في دائرة التسجيل العقاري.