مطالبات العقد في البناء

تنشأ المطالبات عادة بين أطراف عقود البناء. يمكن أن يكون هذا نتيجة لمشاكل مثل التأخير والتغييرات والظروف غير المتوقعة والمعلومات غير الكافية والتضارب. قد يتم تقديم مطالبات لأشياء مثل الخسارة والمصاريف وتمديد الوقت والتعويضات المقطوعة. يجب أن يحدد العقد بالضبط ما يمكن أن يشكل مطالبة وكيف يجب التعامل معها. قد تكون هناك أيضًا مطالبات مرتبطة بتعيين المستشارين.

يجب إعداد المطالبات وتوثيقها بشكل صحيح:

• يجب إثبات الاستحقاق القانوني المناسب.

• يجب توضيح السبب والنتيجة من خلال السجلات المعاصرة.

• يجب دعم التكاليف الإضافية بمستندات داعمة كاملة.

لا ينبغي تقديم مطالبات غير مبررة ومبالغ فيها، ويجب على المطالبين تجنب التفاؤل غير الضروري عند إبلاغ المديرين بأرقام التسوية ويجب أن يكونوا على استعداد لقبول عرض معقول للتسوية دون اللجوء إلى إجراءات قانونية باهظة الثمن، والتي تشغل موارد الإدارة التي يمكن استخدامها بشكل أفضل في مكان آخر. لا يوجد ضمان للنجاح في المحكمة.

دور العملاء في عمل المطالبات:

يجب على العميل أن يضع في اعتباره:

• استصواب تجنب المطالبات.

• التزامهم بتسوية استحقاقات المطالبات بطريقة مناسبة ومهنية.

• يمكن أن يساعد الاستثمار في المسوحات الأمامية، وخاصةً الاستقصاءات الأرضية والمسوحات الطوبوغرافية، في تقليل احتمالية المطالبات. أكد تقرير المكتب الوطني للتنمية الاقتصادية (NEDO) عن 5000 مبنى صناعي و8000 مبنى تجاري و200 طريق وجسر أن أكثر من 60٪ من المطالبات نشأت من التأخير بسبب مشاكل الأرض.

• من المهم التأكد من أن جميع البيانات الجيوتقنية متاحة لجميع الأطراف في عملية تقديم العطاءات.

• من المهم اختيار أنسب طريقة للشراء فيما يتعلق بتوزيع المخاطر وشروط العقد المناسبة. وهذا يشمل تحديد عناصر المشروع التي سيتم تصميمها من قبل المقاول أو المقاولين من الباطن.

• تجنب صياغة التغييرات على الأشكال القياسية للعقود التي، أثناء محاولة إعادة توزيع المخاطر، يمكن أن تؤدي إلى الغموض وعدم اليقين. ميزان الحكم الهامشي سوف يصب في مصلحة الطرف الذي لم يكن له دور في صياغة العقد. يمكن تطبيق قاعدة “العكس” ضد تفسير حالات الغموض.

• عادة كلما تمت تسوية النزاع مبكرًا، كانت التسوية أرخص. بالإضافة إلى ذلك، هناك مزايا كبيرة لتقليل فترة العداء بين أطراف العقد.

إعداد وثائق العطاء:

يمكن استخدام عدد من الاستراتيجيات في إعداد وثائق العطاء للمساعدة في تجنب المطالبات:

• تجنب التعامل مع العناصر بعد العطاء. عبارات مثل “يتم الاتفاق عليها” يمكن أن تؤدي إلى نزاع دون تأثير المنافسة.

• عبارات مثل “لتناسب برنامج المقاول” مفتوحة النهاية.

• يؤدي تحديد تاريخ مشروط، مثل “وفقًا لتعليمات المهندس المعماري” إلى خلق حالة من عدم اليقين لمقاولي العطاءات. لا يمكن فرض “اتفاق على الموافقة”.

• تجنب الغموض في مسؤولية التصميم، مثل “يجب على المقاول إكمال أي تصميم مطلوب بعد أن ينتهي الاستشاريون من الرسومات المقدمة لأغراض المناقصة”.

• التأكد من أن البرامج ومخططات الموارد وبيانات الطريقة المقدمة من قبل المقاولين مع عطاءاتهم يتم تقديمها لتقييم العطاء فقط ولا يتم اعتمادها كوثائق عقد أو كأساس للتغييرات.

• تجنب “خطابات النوايا” إن أمكن لأنها تشجع الجدل حول التفاصيل في العقد غير المشمولة في خطاب النوايا. هناك العديد من الحالات التي تم فيها رفع النزاعات إلى المحكمة دون وجود عقد موقّع. على الأقل، يجب أن يقصر خطاب النوايا النشاط على نشاط ما قبل البناء، مثل التصميم الهندسي والطلب المسبق لعناصر التصنيع طويلة التسليم. من المفيد أيضًا تحديد شروط الدفع في خطاب نوايا لأن هذا يمكن أن يكون أحد أكثر الأمور إثارة للجدل في النزاعات القانونية. لا يوجد تعريف قانوني دقيق لـ (Quantum Merruit)، لذا يجب أن يصف خطاب النوايا كيفية التعامل مع النفقات العامة والأرباح والتكاليف غير المباشرة.

المطالبات الناتجة عن التصميم:

تستند العديد من المطالبات إلى التأخيرات الناتجة عن قيام مستشاري التصميم بإصدار الجداول والرسومات والمواصفات بعد بدء البناء. يمكن أن ينشأ الصراع بعد ذلك بسبب أوجه القصور القابلة للجدل في تلك المعلومات:

• مفقود أو لم يتم إنتاجه.

• متأخر.

• غير صحيح.

• غير كافٍ لطلب أو بناء.

• غير عملي.

• غير واضح أو متضارب.

• غير متوافق مع معلومات التسعير.

• غير مناسب أو غير مناسب للغرض.

• غير منسقة مع المعلومات الأخرى.

تسمح العقود التقليدية القياسية ببعض المرونة لفريق التصميم لإصدار المزيد من الرسومات والتفاصيل الضرورية بشكل معقول، إما لشرح أو تضخيم رسومات العقد. يمكن أن يكون هناك عبء على المقاول لإثارة أي استفسارات حول المعلومات المستلمة حديثًا في غضون 28 يومًا من استلامها أو مصادرة حقهم في الحصول على مدفوعات إضافية.

البرنامج الرئيسي للمقاول:

تتطلب العديد من العقود من المقاول وضع برنامج رئيسي للمقاول بعد تنفيذ العقد. يجب أن تحدد مستندات العقد مستوى التفاصيل التي يتطلبها البرنامج الرئيسي للمقاول، ومع ذلك، يجب على المقاول تخصيص ما يلي:

• وقت واقعي لتنفيذ كل قسم من العمل، مع التشاور والاتفاق المناسبين مع كبار المقاولين من الباطن المعنيين.

• فترات معقولة للتصميم والتصنيع المتخصص، بما في ذلك فترات الموافقة للتحقق من المطابقة والتنسيق مع مدخلات متخصصة أخرى.

• تزويد المستشارين بأعباء عمل متساوية لاعتماد الرسومات المتخصصة.

• نظام معلن لتسجيل التقدم مقابل البرنامج والتحديث المستقبلي ليعكس التغييرات المفروضة.

عند استلام البرنامج الرئيسي للمقاول، يجب على فريق العميل فحص وتحدي أي جوانب من البرنامج لا يمكن تبريرها. من المرجح أن يكون هذا البرنامج هو الأساس الذي تستند إليه جميع المطالبات المستقبلية المتعلقة بالتأخير، تمديد الوقت، الانقطاع، الخسارة، المصاريف واتخاذ الأحكام. إن تحدي البرنامج الرئيسي للمقاول في وقت لاحق عند تقديم المطالبات هو الجدال من موقف ضعف.

يجب على العميل ألا يوافق على البرنامج الرئيسي للمقاول، حيث يمكن النظر في الموافقة على إعفاء المقاول من المسؤولية عن برمجة الأعمال بطريقة تحقق تاريخ الانتهاء.

ملاحظة:نظرًا لأنه يتم إنتاجه بعد تنفيذ العقد، فإن البرنامج الرئيسي للمقاول لا يفرض أي التزام على المقاول بخلاف تلك التي تفرضها مستندات العقد.

الأسباب والتأثيرات للمطالبات:

المطالبات العالمية، التي يتم تقديمها من خلال الجمع بين العديد من أسباب التأخير المختلفة لتقديم قضية تتعلق بالتعطيل المستمر والأثر التراكمي، لم تجد دائمًا استحسانًا لدى المحاكم. يمكن مواجهة هذه الطريقة المتمثلة بسهولة إلى حد ما من قبل فريق العميل، مشيرًا إلى جميع أوجه القصور لدى المقاول مثل نقص العمالة، سوء الإدارة، تعطل المصانع وعدم أداء المقاول من الباطن. كل هذا يؤدي إلى حجة التأخير الموازي أو المتزامن أو المعاصر.

من الأفضل أن تكون محددًا وليس عامًا. هذه عملية مضنية تتطلب مزيدًا من الصرامة الفكرية، حيث يسرد المدعي كل تقصير مزعوم، ويربطه بالتأخير المترتب عليه وتأثيره غير المباشر، مدعومًا بالسجلات المعاصرة. من الواضح أن هذا النهج هو طريقة أكثر دقة لتأسيس الكم وسيؤدي إلى حكم أكثر استنادًا إلى الحقائق. بعبارة أخرى، لتحقيق النجاح، يحتاج المُدّعي إلى إنشاء علاقة واضحة بين الانتهاكات التي تم التذرع بها والتأخير الناتج عنها و / أو التكاليف المرتبطة بها.

الإشعارات والتفاصيل في المطالبات:

بموجب القانون التجاري البريطاني وبموجب جميع أشكال عقد البناء، يتعين على أي طرف تقديم إشعار آخر بمجرد ظهور الخرق حتى يمكن علاجه أو تخفيف عواقبه. يؤدي عدم القيام بذلك إلى إلغاء الحق في الحصول على مدفوعات إضافية مقابل الخسارة أو المصاريف.

يجب أن يكون إشعار التأخير أو الخسارة والنفقات:

• تحديد تفاصيل الخرق وبنود الاستحقاق القانوني في العقد.

• الإفصاح عن أكبر قدر ممكن من المعلومات الكاملة، بما في ذلك تأثير التأخير.

• تحديد التواريخ ذات الصلة وفترات التأخير المعنية.

• ذكر أي أهمية وتأثير على تاريخ الانتهاء.

يجب على فريق العميل التحقق على الفور من الأساس الواقعي لهذا الإخطار والتعليق على أي محتوى يبدو غير موضوعي.

التأخير المتزامن:

التأخير المتزامن: هو الحالة التي تعمل فيها عدة أسباب للتأخير بالتوازي. قد يكون أحد الأمثلة على ذلك هو المكان الذي تم فيه إصدار تفاصيل الاستشاريين في وقت متأخر، لكن نزاعًا صناعيًا أخر تقدم العمل الحاسم في نفس الوقت. في الأحكام الأحدث، تتجاهل المحاكم الحجج المتعلقة بالتأخير السائد وصدر الحكم على أساس أن الخسارة يجب أن تقع حيث تقع.

في المثال أعلاه، قد يحق للمقاول تمديد الوقت والإعفاء من الأضرار ولكن لا يحق له الخسارة والنفقات.

تحديد المطالبات:

قد يتضمن تحديد المطالبات عددًا من الاعتبارات:

التكاليف:

التكلفة الفعلية هي الأساس المناسب لتقييم المطالبات. من المفاهيم الخاطئة الشائعة أن المقاول ملزم بأسعار العطاء باعتباره استحقاقه الكامل. قد تشمل التكاليف مخصص للتضخم الناتج عن التأخير.

مقدمات:

تشمل التصفيات تكاليف التأسيس وتكاليف التشغيل وتكاليف التفكيك. وبالتالي لا ينبغي أن يشمل تمديد الوقت تكاليف التجهيز أو التفكيك ولكن مجرد تكلفة التشغيل في وقت الانتهاك وفترة التأخير المرتبطة به.

الاضطراب:

يصف الاضطراب الخسارة بسبب الإنتاجية غير الفعالة. من الصعب للغاية تقييمها. غالبًا ما يكون النهج الأكثر فاعلية هو توطين المطالبة في منطقة خرق محددة. ثم يقارن بين إنتاجية الأفراد قبل وبعد الانقطاع الذي حدث مقابل الإنتاجية خلال فترة الانقطاع. من غير المرجح أن تنجح المطالبات العامة المستندة إلى عبارات مثل “كان هذا هو سعر العطاء وهذه هي تكلفة النتيجة”