ما هو الرهن العقاري غير التقليدي؟

الرهن العقاري غير التقليدي هو مصطلح واسع يصف القروض العقارية التي ليس لها خصائص تقليدية قياسية. وبشكل عام، يمكن أن يشير هذا إلى أي نوع من أنواع الرهن العقاري لا يتوافق مع جدول الإطفاء القياسي، أو لا يحتوي على مدفوعات أقساط قياسية. وعادة ما تتطلب الرهون غير التقليدية مُعدّلات فائدة أعلى بسبب ارتفاع مخاطر السداد المرتبطة بالقرض.

مفهوم الرهن العقاري غير التقليدي:

قد تمتدّ القروض العقارية غير التقليدية إلى المقترضين في المواقف غير التقليدية. كما يُمكن تقديمها إلى المقترضين من فئة الرهن العقاري الذين هم على استعداد لدفع أسعار فائدة أعلى لشروط بديلة. وبالإضافة إلى ذلك، قد يختار بعض المقترضين ببساطة القروض العقارية غير التقليدية بسبب المرونة التي يقدمونها. وتشمل بعض الرهون العقارية غير التقليدية الأكثر شيوعاً في السوق قروض الرهن العقاري بالون والرهون العقارية بفائدة فقط والرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs).

أنواع القروض العقارية غير التقليدية (قروض مطوّري البناء):

دفع البالون والقروض بفائدة فقط نوعان من قروض الرهن العقاري التي يشيع استخدامها من قبل المطوّرين. وتتطلب هذه القروض عموماً أسعار فائدة أعلى وتقدم مدفوعات مؤجلة. وغالباً ما يتم إصدار قروض الدفع المؤجلة لفترات زمنية قصيرة ويمكن أن تكون مفيدة “لمطوّري البناء” الذين ليس لديهم حتى الآن ضمانة لتأمين قرض.
وفي قروض دفع البالون، يمكن تأجيل كل من الأصل والفائدة حتى تاريخ الاستحقاق، في الوقت الذي يُطلب فيه من المقترض تقديم مبلغ مقطوع. ويمكن أيضاً هيكلة قروض دفع البالون بمدفوعات الفائدة فقط. وفي قرض بفائدة فقط يقوم المقترض بدفع مدفوعات منتظمة بفائدة فقط، ثم يقوم بدفع مبلغ مقطوع كمبلغ أساسي عند الاستحقاق. وفي حالة تطوير المباني، سيستخدم العديد من المطورين قرضاً سريعاً عند الاستحقاق أو يعيد تمويل قرض سداد بالون مع ضمان بمجرد بنائه.

خيار الدفع أرمينيا:

خيار الدفع يعتبر أرمينيا من أكثر القروض غير التقليدية مرونة، حيث تُقدّم العديد من خيارات الدفع لمقترضي قروض الرهن العقاري. وتتبع هذه القروض إطار الرهن العقاري ذي الأسعار القابلة للتعديل، لكنها تمنح المقترضين خيار اختيار نوع الدفع الذي يرغبون في سداده كل شهر.
وخيار الدفع (أرمينيا) يتطلّب فائدة دفع ثابتة للأشهر أو السنوات الأولى من القرض. وبعد ذلك، سيتم إعادة تعيين القرض إلى قرض ذي معدل متغير. وعادةً ما يشحن هامشاً مرتفعاً لتعويض المقرضين عن بعض المخاطر العالية. وفي خيار الدفع (أرمينيا ARM)، يمكن للمقترض الاختيار من بين العديد من الخيارات التي يقدمها المقرض عند سداد القسط الشهري. وتشتمل خيارات الدفع عادةً على خيار سعر ثابت منخفض يعتمد عادةً على معدل الفترة التمهيدية، أو مدفوعات الفائدة فقط، أو دفع مستهلك بالكامل لمدة 15 أو 30 عاماً.
ويمكن أن يكون خيار الدفع (ARMs) معقداً لكل من المقترضين والمقرضين؛ نظراً لأنهم سيشملون الاستهلاك السلبي. وباستخدام خيار الدفع ، سيتم إضافة أي أصل أو فائدة غير مدفوعة إلى ما دون مبلغ الدفع القياسي إلى المبلغ الرئيسي المستحق للمقترض؛ ممّا يؤدي إلى زيادة مقدار الفائدة التي يتم تحميلها على الدفعات اللاحقة.

مفاهيم ومصطلحات:

إعادة تمويل الرهن العقاري:

يأخذ إعادة جدولة الرهن العقاري باقي مدفوعات الفائدة والفوائد المتبقية من الرهن ويعيد حسابها، بناءً على جدول إطفاء جديد.

سدادا التعداد النقطي:

هو مبلغ مقطوع، عادةً ما يكون كبيراً جداً، لمبلغ القرض بالكامل. وعادة ما تدفع عند الاستحقاق.

الرهن العقاري:

الرهن العقاري هو أداة ديون يلتزم المقترض بتسديدها مع مجموعة مدفوعات محددة سلفاً.

ما هو الرهن العقاري ذو الفائدة المؤجلة؟

هو رهن يسمح بتأجيل بعض أو كل الفائدة المطلوبة على القرض.

سعر الرهن العقاري الثابت:

هو قرض عقاري له معدل فائدة ثابت طوال مدة القرض. وتُعدّ قروض الأقساط الشهرية ذات المعدل الثابت واحدة من أكثر الخيارات شيوعاً للرهون العقارية.

إعادة جدولة:

إعادة صياغة مجدولة يشير إلى إعادة حساب جدول الإطفاء المتبقي عند إعادة صياغة الرهن.

ما هو معدل التشويق ؟

يشير معدل التشويق عموماً إلى معدل تمهيدي يتم فرضه على منتج ائتماني.

سعر بطاقة الائتمان التشويقية:

هو معدل فائدة أقل من المعتاد الذي تمدده شركة بطاقات الائتمان لحامل بطاقة جديد لفترة محددة.

مفهوم الدفع المرن (ARM):

كان الدفع المرن ARM نوعاً من الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل، الذي سمح للمقترض بالاختيار من بين أربعة خيارات دفع مختلفة كل شهر.