ما الفرق بين سعر الصرف الثابت والرهون العقارية القابلة للتعديل؟

القروض العقارية ذات السعر الثابت والرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل، هي نوعان من أنواع الرهن العقاري الأساسي. وبينما يقدّم السوق العديد من الأصناف ضمن هاتين الفئتين، فإن الخطوة الأولى عند التسوّق للحصول على قرض عقاري هي تحديد أي من نوعي القروض الرئيسيين يناسب احتياجاتك.

معدل الفائدة للرهونات الثابتة:

الرهن العقاري بمُعدّل ثابت يتقاضى سعر فائدة محدد لا يتغير طوال مدة القرض. وعلى الرغم من أن مبلغ رأس المال والفائدة المدفوعة كل شهر تختلف من دفعة إلى أخرى، إلّا أن إجمالي المدفوعات يظل كما هو؛ ممّا يجعل الميزانية سهلة لأصحاب المنازل.
ويوضّح الجدول الزمني للاستهلاك الجزئي أدناه، الطريقة التي تتغير بها المبالغ الموضوعة على رأس المال والفائدة على مدى فترة الرهن العقاري. في هذا المثال، مدة الرهن هي 30 سنة، المبلغ الرئيسي هو 100000 دولار وسعر الفائدة هو 6 ٪.

كما ترون ، فإن المدفوعات التي تتم خلال السنوات الأولى من الرهن العقاري، تتكوّن في المقام الأول من دفعات الفائدة. والميزة الرئيسية للقرض ذو السعر الثابت هي أن “المقترض محمي من الزيادات المفاجئة والمهمة في مدفوعات الرهن العقاري الشهرية، إذا ارتفعت أسعار الفائدة”. وكذلك القروض العقارية ذات السعر الثابت سهلة الفهم وتتنوّع قليلاً من بنك إلى بنك.
والجانب السلبي للقروض العقارية ذات السعر الثابت هو أنه عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة، يُصبح التأهل للحصول على قرض أكثر صعوبة؛ لأن المدفوعات تكون أقل تكلفة. وعلى الرغم من أن سعر الفائدة ثابت، إلا أن إجمالي مبلغ الفائدة الذي ستدفعه يعتمد على مدة الرهن. وتقدّم مؤسسات الإقراض التقليدية قروضاً ثابتة السعر لمجموعة متنوعة من الشروط، حيث أنّ أكثرها شيوعاً هي 30 و 20 و 15 عاماً.
والرهن العقاري لمدة 30 عاماً هو الخيار الأكثر شيوعاً؛ لأنه يقدم أقل دفع شهري. ومع ذلك، فإن المقايضة الخاصة بالدفع المنخفض هي تكلفة إجمالية أعلى بكثير؛ لأن العقد الإضافي أو أكثر، في الأجل المخصص في المقام الأول لدفع الفائدة. وتكون المدفوعات الشهرية للرهون العقارية قصيرة الأجل أعلى؛ بحيث يتم سداد رأس المال في إطار زمني أقصر. وأيضاً، تقدّم القروض العقارية قصيرة الأجل مُعدّل فائدة أقل، الذي يسمح لكمية أكبر من أصل المبلغ المدفوع مع كل دفعة الرهن العقاري. وبالتالي، فإن تكلفة القروض قصيرة الأجل أقل بكثير بشكل عام.

سعر الفائدة للرهن القابل للتعديل:

سعر الفائدة للرهن العقاري قابل للتعديل هو متغير واحد. ويتم تعيين سعر الفائدة الأولي على (أرمينيا) تحت سعر السوق على قرض ذي مُعدّل ثابت قابل للمقارنة، ثم يرتفع السعر مع مرور الوقت. وإذا تم الاحتفاظ (أرمينيا ARM) لفترة طويلة بما فيه الكفاية، فإن سعر الفائدة يتجاوز معدل الذهاب للقروض ذات السعر الثابت.
(أرمينيا) لها فترة زمنية محددة والتي من خلالها سعر الفائدة الأولي لا يزال ثابتاً. وبعد ذلك يتم ضبط سعر الفائدة على تردد منظم مسبقاً. ويُمكن أن تختلف فترة السعر الثابت اختلافاً كبيراً في أي مكان من شهر إلى 10 سنوات؛ ممّا يؤدي إلى تحمل فترات التعديل الأقصر مثل أسعار فائدة أولية أقل. وبعد المُدّة الأولية، يتم إعادة تعيين القرض؛ مما يعني أن هناك سعر فائدة جديد يعتمد على أسعار السوق الحالية.

إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري القابل للتعديل (أرمينيا):

إيجابيات ومزايا الرهن العقاري القابل للتعديل:

• أكبر ميزة من أرمينيا هي أنها أرخص بكثير من الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت، على الأقل في السنوات الثلاث أو الخمس أو السبع سنوات الأولى.
  
• أرمينيا جذابة أيضاً؛ لأن مدفوعاتها الأولية المنخفضة غالباً ما تمكن المقترض من التأهل للحصول على قرض أكبر وفي بيئة منخفضة الفائدة. وتسمح للمُقترض بالاستمتاع بأسعار فائدة منخفضة ومدفوعات منخفضة، دون الحاجة إلى إعادة تمويل الرهن.
  
• يجوز للمقترض الذي يختار أرمينيا أن يوفر عدة مئات من الدولارات شهرياً لمدة تصل إلى سبع سنوات، بعدها من المحتمل أن ترتفع تكاليفه.
  
• يعتمد السعر الجديد على أسعار السوق وليس على سعر السوق الأولي.
  

سلبيات الرهن العقاري القابل للتعديل:

• مع (ARMأرمينيا) قد تتغيّر دفعتك الشهرية بشكل متكرر على مدى فترة القرض.
  
• وفي حال الحصول على قرض كبير، فقد تقع في مشكلة عندما ترتفع أسعار الفائدة حيث يتم هيكلة القرض؛ بحيث تتضاعف أسعار الفائدة تقريباً في غضون بضع سنوات فقط.
  
• في الواقع، أصبحت القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل غير مواتية لدى العديد من المخططين الماليين، بعد انهيار الرهن العقاري عالي المخاطر في عام 2008، الذي استهلّ حقبة من عمليات حبس الرهن والبيع على المكشوف.
  
• ارتفعت مدفوعات (أرمينيا) وتم التعديل عليها بشكل كبير مما أدى إلى حدوث صدمة كبيرة للمُقترضين.
  

ملاحظة: أرمينيا هي أرخص بكثير من القروض العقارية ذات السعر الثابت.