ما هو قرض البالون؟

ما هو قرض البالون؟

قرض البالون هو نوع من القروض التي لا تستهلك بالكامل خلال مدة صلاحيتها. ونظراً لذلك، يلزم دفع دفعة بالون في نهاية المدة لسداد الرصيد الرئيسي المتبقي من القرض. ويمكن أن تكون قروض البالون جذابة للمُقترضين على المدى القصير؛ لأنها تحمل مُعدّلات فائدة أقل من القروض بشروط أطول. ومع ذلك، يجب أن يكون المُقترض على دراية بمخاطر إعادة التمويل؛ نظراً لوجود مخاطرة في إعادة تعيين القرض بمعدل فائدة أعلى.

آلية عمل قرض البالون:

الرهون العقارية هي القروض الأكثر شيوعاً المرتبطة بدفعات البالون. والرهون العقارية “بالون” عادة ما تكون فترات قصيرة تتراوح بين خمس إلى سبع سنوات. ومع ذلك، لم يتم إعداد المدفوعات الشهرية خلال هذا الأجل القصير لتغطية كامل سداد القرض. وبدلاً من ذلك، يتم حساب المدفوعات الشهرية كما لو كان القرض رهناً تقليدياً مدته 30 عاماً. (انظر طريقة حساب الرهن العقاري أدناه، للحصول على مثال عن كيفية حساب الرهن العقاري ذي السعر الثابت التقليدي).
ومع ذلك، يختلف هيكل الدفع لقرض البالون اختلافاً كبيراً عن القرض التقليدي، ففي نهاية فترة الخمس إلى سبع سنوات، دفع المقترض جزءاً بسيطاً فقط من الرصيد الرئيسي والباقي مستحق الدفع مرة واحدة. وعند هذه النقطة، يجوز للمقترض بيع المنزل لتغطية دفع البالون أو الحصول على قرض جديد لتغطية المبلغ، أيضاً إعادة تمويل الرهن العقاري بشكل فعال. وبدلاً من ذلك، قد يقومون بالدفع نقداً. ومثال على قرض بالون:

دعنا نقول أن الشخص يحصل على قرض بقيمة 200000 دولار لمدة سبع سنوات وبنسبة فائدة 4.5٪. الدفع الشهري لمدة سبع سنوات هو 1013 دولار. وفي نهاية فترة السنوات السبع، كانوا مدينين بدفع 175،066 دولار بالون.

بعض طرق للحصول على قرض البالون:

لدى بعض قروض البالون، رهن بالون مدته خمس سنوات، “خيار إعادة تعيين في نهاية فترة الخمس سنوات التي تسمح بإعادة تعيين سعر الفائدة“، على أساس أسعار الفائدة الحالية وإعادة حساب جدول الاستهلاك، بناء على مصطلح جديد. وإذا لم يكن لدى قرض البالون خيار إعادة التعيين، فإن المقرض يتوقع من المقترض أن يدفع دفعة البالون أو يُعيد تمويل القرض قبل نهاية المدة الأصلية.

إيجابيات وسلبيات قروض البالون:

إيجابيات قروض البالون:

بالنسبة لبعض المشترين، يتميز قرض البالون بمزايا واضحة، هي:
 

• مدفوعات شهرية أقل بكثير من قرض استهلاك تقليدي؛ لأن القليل جداً من رأس المال يتم سداده؛ هذا قد يسمح للفرد بالاقتراض أكثر ممّا يمكن.
  
• إذا كانت أسعار الفائدة مرتفعة، فلا تشعر بالتأثير الكامل لها؛ لأن المقترض يسدد الفائدة فقط .
  
• إذا كانت أسعار الفائدة مرتفعة ومن الصعب الالتزام بعقود من السداد بهذا المعدل، فمن المحتمل أن تكون المدة من خمس إلى سبع سنوات، بعدها يحصل المقترض على إعادة التمويل وربما بسعر فائدة أقل.
  

سلبيات قروض البالون:

الحصول على قرض مع دفع بالون عملاق لأكثر من أو كل رأس المال له أيضاً عيوب واضحة، هي:

•  التخلّف عن سداد القرض إذا لم يتمكن البنك من إقناع مقرضه الحالي، أو كيان آخر بتمويل دفعة البالون ولا يمكنه جمع الأموال لسداد الرصيد الرئيسي.
  
• إذا انخفضت قيم الممتلكات وعدم القدرة على بيع العقار بسعر مرتفع بما يكفي لدفع دفعة البالون، ثم التخلف عن سداد القرض.   
  
• التمكّن من إعادة تمويل قرض البالون بنجاح، لكن بمعدّل فائدة أعلى، زيادة الدفعات الشهرية (سيكون هذا الأمر أكثر صحة، إذا تم استهلاك القرض الجديد ويشمل دفع رأس المال).
  
• هناك أيضاً خطر أساسي حيث أنّه من السهل أن تنخدع بصغر الدفعة الشهرية الأصلية فقط، أو معظمها لاقتراض أموال أكثر ممّا يمكن للفرد تحمله بسهولة. وهذا أيضاً طريق محتمل إلى الخراب المالي.
  

مفاهيم ومصطلحات:

مفهوم دفعات البالون:

هو دفع كبير مستحق في نهاية الرهن العقاري. وعادة ما تكون الشروط لفترة قصيرة قبل أن يحين موعد السداد.

مفهوم سداد التعداد النقطي:

هو مبلغ مقطوع، عادةً ما يكون كبيراً جداً، لمبلغ القرض بالكامل. وعادة ما تدفع عند الاستحقاق.

إعادة تمويل الرهن العقاري:

يأخذ إعادة صياغة الرهن العقاري باقي مدفوعات الفائدة والفوائد المتبقية من الرهن ويعيد حسابها، بناءً على جدول إطفاء جديد.

ماذا يعني الاستهلاك السلبي؟

الاستهلاك السلبي هو زيادة في الرصيد الرئيسي للقرض بسبب الفشل في تغطية الفوائد المستحقة على هذا القرض.

قرض الاستهلاك السلبي:

القرض المطفأ سلبا هو القرض الذي تكون المدفوعات التي قام بها المقترض أقل من رسوم الفائدة على القرض.

مفهوم معدل إعادة تمويل:

يشير معدل إعادة التمويل والفترة الزمنية إلى إعادة تمويل الرهن العقاري الحالي، لغرض تغيير الفائدة و/ أو مدة الرهن العقاري.