كيف تتراكم الفائدة شهرياً على الرهن العقاري؟

شراء منزل برهن عقاري هو على الأرجح أكبر صفقة مالية تدخل فيها. وعادةً ما يقوم بنك أو مقرض برهن عقاري بتمويل 80٪ من سعر المنزل، حيث توافق على سداده بفائدة خلال فترة محددة؛ نظراً لأنك تقارن بين المُقرضين وأسعار الرهن العقاري والخيارات. ومن المفيد أن نفهم كيف تتراكم الفائدة كل شهر وتدفع.

حساب دفعات الرهن العقاري:

ببساطة، كل شهر تقوم بسداد جزء من المبلغ الأساسي (المبلغ الذي اقترضته)، بالإضافة إلى الفائدة المستحقة لهذا الشهر. وسيستخدم المقرض الخاص بك صيغة استهلاك لإنشاء جدول دفع يقسم كل دفعة إلى سداد أصل الدين والفائدة. ويحدد طول أو مدة القرض الخاص بك أيضاً المبلغ الذي ستدفعه كل شهر.
ويشير مصطلح “الدفع المطفأ بالكامل” إلى سداد القرض الدوري حيث، إذا قام المقترض بدفعات وفقاً لجدول استهلاك القرض، يتم سداد القرض بالكامل بحلول نهاية المدة المحددة له. أمّا إذا كان القرض عبارة عن قرض ذو معدل ثابت، فإن كل دفعة مستهلكة بالكامل تكون مساوية لمبلغ الدولار. وإذا كان القرض عبارة عن قرض ذو معدل قابل للتعديل، فإن الدفعة المستهلكة بالكامل تتغير مع تغير سعر الفائدة على القرض.
إن تمديد المدفوعات على مدى سنوات أخرى (حتى 30) سيؤدي عموماً إلى انخفاض المدفوعات الشهرية . وكلّما طالت المدة اللازمة لسداد رهنك العقاري، ارتفعت تكلفة الشراء الإجمالية لمنزلك؛ لأنك ستدفع فائدة لفترة أطول “بذلك تعتبر العلاقة طردية”.

معدل الفائدة الثابت مقابل معدل الفائدة القابل للتعديل:

تقدم البنوك والمقرضين في المقام الأول نوعين من القروض: معدل ثابت: سعر الفائدة لا يتغير. ومعدل قابل للتعديل: سوف يتغير سعر الفائدة في ظل ظروف محددة، كما تُسمَّى أيضاً قرض متغير أو قرض هجين).

سعر الرهن العقاري الثابت:

الدفعة الشهرية تبقى كما هي طوال فترة بقاء هذا القرض. حيث أن سعر الفائدة ثابت ولا يتغير. وتبلغ مدة سداد القروض 30 عاماًَ، تتراوح ما بين 10 أو 15 أو 20 سنة. وسيكون للقروض الأقصر دفعات شهرية أكبر يقابلها انخفاض أسعار الفائدة وانخفاض التكلفة الإجمالية.

على سبيل المثال سوف يكون هناك رهن شهري ثابت بقيمة 200000 دولار أمريكي لمدة 30 عاماً (360 شهراً مدفوعاً)، بمعدل فائدة سنوي قدره 4.5٪. وسيحصل على دفع شهري يبلغ 1،013 دولار تقريباً. (الضرائب والتأمين والضمانات إضافية وغير مدرجة في هذا الرقم). ويتم تقسيم سعر الفائدة السنوي إلى معدل شهري على النحو التالي: معدل سنوي قدره 4.5٪ مقسوماً على 12 يساوي معدل فائدة شهري قدره 0.375٪ . وكل شهر ستدفع فائدة بنسبة 0.375 ٪ على المبلغ الذي تدين به بالفعل في المنزل.
ودفعتك الأولى البالغة 1،013 دولار (1 من 360) تطبق 750 دولاراً على الفائدة و 263 دولاراً على الرئيسية. أمّا الدفعة الشهرية الثانية، حيث أن رأس المال أصغر قليلاً، فستتحقق فائدة أقل قليلاً وسيتم دفع المزيد من المبلغ. وبدفع 359 سيتم تطبيق معظم الدفعة الشهرية على المدير.

قابل للتعديل معدل الرهن العقاري (أرمينيا):

نظراً لأن سعر الفائدة غير مغلق، فإن الدفعة الشهرية لهذا النوع من القروض ستتغير على مدار مدة القرض. ويوجد لدى معظم (أرمينيا) حد أقصى لمدى تذبذب سعر الفائدة، كذلك عدد المرات التي يمكن تغييرها. وعندما يرتفع السعر أو ينخفض، يقوم المقرض بإعادة حساب دفعتك الشهرية؛ حتى تتمكن من سداد مدفوعات متساوية حتى يحدث تعديل السعر التالي.
ومع ارتفاع أسعار الفائدة، ترتفع أيضاً مدفوعاتك الشهرية، حيث يتم تطبيق كل دفعة على الفائدة والرصيد بنفس طريقة رهن سعر الفائدة الثابت، على مدى عدد محدد من السنوات. يوقدم المقرضون غالباً أسعار فائدة أقل للسنوات القليلة الأولى من أرمينيا، لكن بعد ذلك تتغير الأسعار كثيراً “سعر الفائدة الأولي على أرمينيا أقل بكثير من الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت”. ويمكن أن تكون أرمينيا جذابة إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لبضع سنوات فقط.

مثال يبدأ الرهن العقاري القابل للتعديل لمدة خمس سنوات بقيمة 200000 دولار لمدة 30 عاماً (360 شهراً مدفوعاً)، بمعدل فائدة سنوي قدره 4٪ لمدة خمس سنوات، ثم يُسمح بتغيير السعر بنسبة 0.25٪ كل عام. وهذا أرمينيا لديها سقف فائدة 12 ٪. مبلغ الدفعة للأشهر من 1 إلى 60 هو 955 دولار لكل منهما. والدفع من 61 إلى 72 هو 980 دولار. والدفع من 73 إلى 84 هو 1،005 دولار. (الضرائب والتأمين والضمان إضافية وغير مدرجة في هذه الأرقام). ويمكنك حساب التكاليف الخاصة بك على الإنترنت للحصول على أرمينيا.

قروض الفائدة فقط :

الخيار الثالث عادة ما يكون مخصصاً لمشتري المنازل الأثرياء أو ذوي الدخل غير النظامي هو رهن بفائدة فقط. وكما يوحي الاسم، فإن هذا النوع من القروض يمنحك خيار دفع الفائدة فقط للسنوات القليلة الأولى. ويُعتبر جذاب للأشخاص اللذين يشترون منازل لأوّل مرَّة بسبب انخفاض المدفوعات خلال سنوات كسبهم الأقل. وقد يكون هذا هو الخيار الصحيح أيضاً إذا كنت تتوقع امتلاك المنزل لفترة قصيرة نسبياً وتعتزم البيع قبل أن تبدأ المدفوعات الشهرية الأكبر.
وعادةً ما يكون الرهن العقاري الضخم مخصصاً للمبالغ التي تزيد عن حد القرض المطابق، الذي يبلغ حالياً 453100 دولاراً لجميع الولايات باستثناء هاواي وألاسكا، حيث يكون أعلى. وبالإضافة إلى ذلك، في بعض أسواق الإسكان المرتفعة الفدرالية المعينة، مثل مدينة نيويورك ولوس أنجلوس ومنطقة سان خوسيه سان فرانسيسكو-أوكلاند بأكملها، يبلغ حد القرض المطابق 679،650 دولار.
وتتوفر أيضاً قروض ضخمة بفائدة فقط، على الرغم من أنها عادة للأثرياء للغاية. وهي مبنية على غرار(أرمينيا) وتستمر فترة الفائدة فقط حتى 10 سنوات. وبعد ذلك، يتم ضبط السعر سنوياً وتذهب المدفوعات نحو سداد رأس المال. ويمكن أن ترتفع المدفوعات بشكل كبير في هذه المرحلة.

الضمان والرسوم المترتبة على قرض الرهن العقاري:

ستحتاج إلى وضع ميزانية للعناصر الأخرى التي ستضيف مبلغاً كبيراً إلى مبلغ مدفوعاتك الشهرية للرهن، مثل الضرائب والتأمين وتكاليف الضمان. وهذه التكاليف ليست ثابتة ويمكن أن تتقلب. والمُقرض الخاص بك سوف تفصل تكاليف إضافية كجزء من اتفاق الرهن العقاري الخاص بك.

دفع اضافية كل شهر:

من الناحية النظرية، فإن دفع مبلغ إضافي قليل كل شهر نحو تخفيض رأس المال، هو إحدى الطرق لامتلاك منزلك بشكل أسرع. ويوصي المهنيون الماليون بسداد الديون المستحقة، مثل بطاقات الائتمان أو القروض الطلابية أولاً. وينبغي تمويل حسابات التوفير جيداً قبل سدادها كل شهر.

الفائدة كخصم ضريبي:

وإذا قمت بتفصيل الخصومات على الإقرار الضريبي السنوي الخاص بك، فإن خدمة الإيرادات الداخلية تسمح لك بخصم مدفوعات فوائد الرهن العقاري. وبالنسبة لعائدات الحالة، يختلف الخصم. واستشر أخصائي ضرائب للحصول على مشورة محددة فيما يتعلق بالقواعد المؤهلة، خاصة في أعقاب قانون التخفيضات والوظائف الضريبية لعام 2017.

ملاحظة: ضاعف هذا القانون الخصم القياسي وخفض مبلغ الفائدة على الرهن (على القروض العقارية الجديدة) القابلة للخصم.

الخلاصة:

تفضل السياسة الوطنية مشتري المساكن عبر رمز الضريبة، على الرغم من أنها أقل ممّا كانت تفعل سابقاً. وبالنسبة للعديد من العائلات، يعتبر شراء المنزل المناسب هو أفضل طريقة لبناء أصل من أجل التقاعد. وأيضاً، إذا كان بإمكانك الامتناع عن إعادة التمويل النقدي، فسيتم سداد كامل المنزل الذي تشتريه في سن الثلاثين برهن عقاري ثابت، لمدة 30 عاماً عند بلوغك سن التقاعد العادي؛ ممّا يتيح لك مكاناً منخفض التكلفة للعيش فيه عندما تنخفض أرباحك.
وفي أعقاب الانهيار المالي في عام 2008 والانهيار اللاحق لفقاعة الإسكان، انتعشت العديد من أسواق العقارات (وليس كلها) في النهاية. وعند الدخول بطريقة حكيمة، تظل ملكية المنزل أمراً يجب أن تفكر فيه في التخطيط المالي طويل الأجل. وإن فهم كيفية عمل القروض العقاريةوأسعار الفائدة هي أفضل طريقة؛ للتأكد من أنك تقوم ببناء هذا الأصل بأكثر الطرق فائدة مالياً.

مفاهيم ومصطلحات:

الرهن العقاري:

الرهن العقاري هو أداة ديون يلتزم المقترض بتسديدها مع مجموعة مدفوعات محددة سلفاً.

اعادة تمويل الرهن العقاري :

يأخذ إعادة صياغة الرهن العقاري باقي مدفوعات الفائدة والفوائد المتبقية من الرهن ويعيد حسابها، بناءً على جدول إطفاء جديد.

مفهوم الاستهلاك السلبي:

الاستهلاك السلبي:هي عبارة عن دفع قرض دوري يتم إجراؤه وفقاً لجدول إطفاء القرض. وسيتم سداده في النهاية.

مفهوم قرض البالون:

هو نوع من القروض التي لا تستهلك بالكامل خلال مدة صلاحيتها. ونظراً لأنه لم يتم إطفاؤه بالكامل، يلزم دفع دفعة بالون في نهاية المدة لسداد الرصيد الرئيسي المتبقي من القرض.

إعادة جدولة:

إعادة صياغة مجدولة يشير إلى إعادة حساب جدول الإطفاء المتبقي عند إعادة صياغة الرهن.

قابل للتعديل معدل الرهن العقاري (أرمينيا):

الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل هو نوع يختلف فيه سعر الفائدة المدفوع على الرصيد القائم، وفقًا لمقياس معين.